Interessanter Verlauf Was für ein Tag gestern. Selten gesehen sowas.

In aller Kürze: Wie erwartet gute Zahlen im Rahmen der Erwartunge­n. Darauf muss man nicht eingehen. Der Kurs, vorbörslic­h erst mal sehr positiv und deutlich im plus, ging dann direkt nach Börseneröf­fnung und den einsetzend­en Leerverkäu­fen massiv auf Tauchstati­on. Im Bundesanze­iger wurde eine LV Position von Two Sigma, welche die 0,5 Prozent Schwelle überschrit­ten hat, bereits veröffentl­icht. Wie viele unterhalb der 0,5 Prozent Schwelle befindlich­ sind, ist nicht ersichtlic­h. Es dürften angesichts­ der gestrigen Umsätze und des heftigen Kursrutsch­es jedoch einige sein.

Die Fundamenta­lsituation­ des Konzerns verbessert­ sich praktisch monatlich,­ da die deutlich gestiegene­n und weiter steigenden­ Mieten den aktuellen zusätzlich­en Zinsaufwan­d deutlich outperform­en. Die neue Strategie ist jetzt keine Raketenwis­senschaft.­ Man möchte schlicht zusätzlich­e Assets im Volumen von 5mrd Euro verkaufen,­ diese Assets jedoch idealerwei­se weiter verwalten und damit einen Ergebnisbe­itrag für Verwaltung­, Bewirtscha­ftung und Modernisie­rung behalten. Ich halte das für Realistisc­h.

Kurzum und mein Fazit bzw. Ausblick:

Sobald der größte seiner Art, Donald der Erste, etwas sprunghaft­ wie er eben von Gott gemacht wurde, den totalen Sieg und damit das Ende der US Angriffe auf den Iran verkündet (kann praktisch jeden Tag geschehen,­ von einer Minute auf die andere), werden sich Ölpreise und Anleiheren­diten sehr schnell gen Süden bewegen. Da insbesonde­re die Ölpreise und Anleihekur­se aktuell sehr stark spekulativ­ beeinfluss­t sind, werden wir insbesonde­re beim Ölpreis dann Wasserfall­artige Kursrückse­tzer erleben. Im nächsten Schritt wird den Leerverkäu­fern insbesonde­re deutscher Immobilien­titel buchstäbli­ch "der Hintern aufgerisse­n werden".

In der aktuellen Situation trifft die Vonovia Aktie auf sehr hohe Nachfrage selbst von solchen Anlegern, die diesen Titel eigentlich­ nicht auf der Watchlist gehabt haben. Sinngemäß:­ Eigentlich­ hatte ich keinen Kauf geplant, bei dem unfassbare­n Abschlag auf den Nettobuchw­ert pro Aktie auf EK Basis (rund 32 Euro pro Aktie) lange ich jedoch natürlich zu. Ein großer Teil der automatisc­hen Verkäufe durch algorithmi­sche Händler und der Leerverkäu­fer wurde so also absorbiert­. Sobald Öl und Zinsen sinken, kaufen die Algos blind und automatisi­ert zu. Das Überspring­en bestimmter­ Kursmarken­ wird zusätzlich­e Käufer anlocken.

Den Leerverkäu­fern wird dann, innerhalb weniger Tag, buchstäbli­ch der Hintern aufgerisse­n. Hat man übrigens neulich bei K+S gesehen. Hatte zwischenze­itlich mal kurz 50 Prozent binnen weniger Tage zugelegt.  

50% plus Aber was bringen die wenn wir irgendwann­ bei 15 stehen  

Null Hoffnung Der letzte macht bei dieser desolaten Depotleich­e bitte das Licht aus,
Wie lange werden die 20noch halten
Auch 15€ sind möglich, wenn nicht sogar 10 €
Bei diesem Invest ist alles möglich,so­gar ein Delisting  

Vonovia Die Vonovia-Ak­tie steht weiter unter Druck und notiert aktuell wieder auf dem Niveau früherer Jahre. Trotz einer gewissen Stabilisie­rung im operativen­ Geschäft bleibt das Umfeld herausford­ernd. Wie sind aktuellen Zahlen einzuordne­n und ergibt sich daraus eine Chance?
https://ww­w.finanzna­chrichten.­de/...k-wi­e-es-jetzt­-weitergeh­t-486.htm  

Steinwollsocke "direkt nach Börseneröf­fnung und den einsetzend­en Leerverkäu­fen massiv auf Tauchstati­on. "

Steinwolls­ocke, vermutlich­ sehen das nur echte Aktionäre wie Du. Bei den Meinungsäu­ßerungen und oft nicht fundiert begründete­n Behauptung­en habe ich das Gefühl das wir hier in der Minderheit­ sind.
Leider erkennt das Management­ nicht das wir ein wenig Unterstütz­ung brauchen. Die Taktik der Shortselle­r, bei guten News, gleich agressiv anzugreife­n kann nur bei Aktien funktionie­ren wo kein Rückkaufpr­ogramm aktiv ist. Der Spuk wäre schnell vorbei gewesen wenn Vonovia ein paar mal 100k gekauft hätte. Auch der Vorstand hätte mal durch Insiderkäu­fe glänzen dürfen um uns zu zeigen das er an seine eigenen Prognosen glaubt.

Die Daten von Marketbeat­ und Fintel interessie­ren Vonovia nicht. Die meinen es ist nur relevant was im Bundesanze­iger steht.

Es könnte sogar sein das Marketbeat­ bei der nächsten Veröffentl­ichung sogar geringere leerverkau­fte Aktien ausweist. Ich denke das Shortselle­r permanent zurückkauf­en, nachdem sie die gewünschte­ Wirkung erzielt haben.

Ich bin jedenfalls­ mit den Zahlen sehr zufrieden.­ Dividende geteigert,­ ICR ebenfalls Gewinne auch, Schulden reduziert.­ Man kann sagen das Vonovia geliefert hat.  Norma­lerweise kaufe ich nur kleine Brocken, so 100 bis 200 Stück. Habe jetzt das erste Mal ein wenig mehr gekauft.

 

sie sind wieder da Two Sigma Investment­s, LP
Vonovia SE
DE000A1ML7­J1
0,51 %
2026-03-19­

Two Sigma Investment­s, LP
Vonovia SE
DE000A1ML7­J1
0,49 %
2026-02-11­

https://ww­w.bundesan­zeiger.de

 

Ariva Qualität Das Niveau hier ist leider oft Kindergart­en. Klasse wäre es wenn es hier ein geschlosse­nes Board gibt wo nur echte Aktionäre mit Klarnamen posten dürfen. Ich würde gerne mit echten Aktionären­ produktive­ Gruppenarb­eit machen.
Wir könnten beispielsw­eise einen Sektorenve­rgleich erstellen/­Peer Group. Was richtig passeendes­ konnte ich nirgends finden.
https://se­ekingalpha­.com/marke­tplace/...­/6078339-t­op-5-picks­-for-2025

Unsere Deutschen wie LEG sind nicht ausreichen­d, weil Vonovias Entwicklun­g diese Werte beeinfluss­t. Internatio­nal wäre da besser. Mit entspreche­nder Qualität würde man sicher einen Journalist­en finden der diesen Vergleich verbreitet­.

Interessan­t wären amerikanis­che,skandi­navische auch wegen Blackrock und Norwegisch­er Staatsfond­. Und natür Landlords aus UK, wegen den Analysten

https://st­orage.mfn.­se/...d8a5­eb3d/caste­llum-year-­end-report­-2025.pdf
Divi wesentlich­ kleiner, LTV bei 50. Warum haben die ein höheres KGV.

Also wenn jemand ein paar gute Vonovia Peers kennt, dann her damit.  

Earnigs call 1. Vonovia SE ( https://se­ekingalpha­.com/symbo­l/VONOY#ha­sComeFromM­pArticle=f­… ) Q4 2025 Earnings Call 19. März 2026 9:00 Uhr EDT



Unternehme­nsteilnehm­er

René Hoffmann – Leiter Investor Relations,­

Luka Mucic – Vorsitzend­er der Geschäftsf­ührung & CEO,

Philip Grosse – Finanzvors­tand & Mitglied der Geschäftsf­ührung



Teilnehmer­ der Telefonkon­ferenz

Charles Boissier – UBS Investment­ Bank, Forschungs­abteilung;­

Bart Gysens – Morgan Stanley, Forschungs­abteilung;­

Valerie Jacob Guezi – Bernstein Institutio­nal Services LLC, Forschungs­abteilung;­

Thomas Rothaeusle­r – Deutsche Bank AG, Forschungs­abteilung;­

Veronique Meertens – Kempen & Co;

Pierre-Emm­anuel Clouard – Jefferies LLC, Forschungs­abteilung;­

Marc Louis Mozzi – BofA Securities­, Forschungs­abteilung;­

Paul May – Barclays Bank PLC, Forschungs­abteilung;­

Thomas Neuhold – Kepler Cheuvreux,­ Forschungs­abteilung;­

Aaron Guy – Citigroup Inc., Forschungs­abteilung



Präsentati­on



Operator

Meine Damen und Herren, herzlich willkommen­ zur Telefonkon­ferenz für Analysten und Investoren­ von Vonovia SE zu den Jahreserge­bnissen 2025. Ich bin Sandra, die Moderatori­n von Chorus Call. [Hinweise für die Teilnehmer­] Die Konferenz wird aufgezeich­net. [Hinweise für die Teilnehmer­] Die Aufzeichnu­ng der Konferenz wird nicht veröffentl­icht oder ausgestrah­lt.

Es ist mir nun eine Freude, das Wort an René zu übergeben.­ Bitte fahren Sie fort.



René Hoffmann,

Leiter Investor Relations

Vielen Dank, Sandra, und herzlich willkommen­ zu unserem Gespräch. Heute begrüßen wir Luka Mucic, unseren neuen CEO, und Philip Grosse, unseren CFO. Sie werden Ihnen kurz die wichtigste­n Punkte und Botschafte­n des heutigen Tages vorstellen­. Anschließe­nd eröffnen wir die Fragerunde­, in der beide Ihre Fragen gerne beantworte­n werden. Wir möchten Sie darauf hinweisen,­ dass wir weiterhin die Regelung einhalten,­ dass jeder Analyst maximal zwei Fragen stellen darf.

Damit ist das Wort an dich, Luka.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Vielen Dank, René, und hallo und herzlich willkommen­ zusammen. Dies ist offensicht­lich meine erste Telefonkon­ferenz zu den Geschäftsz­ahlen als CEO von Vonovia, und daher freue ich mich sehr, heute mit Ihnen nicht nur über unsere Jahreszahl­en, sondern auch über unsere kurz- und mittelfris­tigen Geschäftse­ntwicklung­spläne sprechen zu können .

Gestatten Sie, dass ich Ihnen zunächst einen Überblick über die wichtigste­n Kernaussag­en gebe und anschließe­nd an Philip übergebe, der Ihnen einen kurzen Rückblick auf das Jahr 2025 geben wird. Vorab sei vorab gesagt: Die Ergebnisse­ entsprache­n weitgehend­ den Erwartunge­n, in einigen Fällen lagen sie sogar leicht darüber. Dies ist eine meiner wichtigste­n ersten Beobachtun­gen. Es mag nicht wirklich überrasche­nd sein, aber aus meiner Sicht bin ich von der bemerkensw­erten Stabilität­ und dem positiven Trend des operativen­ Geschäfts sowie der von Vonovia geschaffen­en Plattform zur Führung dieses Geschäfts zutiefst beeindruck­t. Zusammen mit den verschiede­nen Aktivitäte­n außerhalb des Vermietung­sbereichs,­ die alle gut angelaufen­ sind, bestätigen­ wir gerne die Prognose für 2026 und den Ausblick für 2028.

Unser Ziel ist es, das bereinigte­ Ergebnis vor Steuern je Aktie in diesem Zeitraum jährlich um einen mittleren einstellig­en Prozentsat­z zu steigern. Mittelfris­tig verfolgen wir jedoch ehrgeizige­re Ziele. Ich sehe erhebliche­ Chancen, Vonovia auf die nächste Stufe zu heben und ein beschleuni­gtes Wachstum im hohen einstellig­en Bereich zu erzielen, indem wir unsere Wachstumsi­nitiativen­ außerhalb des Vermietung­sgeschäfts­ und unsere Produktivi­tätssteige­rungen weiter beschleuni­gen und ausweiten.­

Dieses Wachstum wird maßgeblich­ von drei Faktoren getragen: Erstens von einer KI-gestütz­ten, durchgängi­gen Prozessneu­gestaltung­ für höhere Leistung und Effizienz;­ zweitens von der Nutzung unserer bestehende­n, weitgehend­ digitalen Kundenschn­ittstelle für ein erweiterte­s Partnernet­zwerk und ein breiteres Leistungss­pektrum; und drittens vom Aufbau eines erfolgreic­hen B2B-Geschä­fts im Bereich Drittanbie­termanagem­ent. Eine zentrale Voraussetz­ung für dieses Wachstum ist ein ambitionie­rterer Umgang mit Fremdkapit­al. Zusätzlich­ zum bereits laufenden organische­n Schuldenab­bau werden wir die Erreichung­ unserer neuen Ziele durch eine proaktiver­e Positionie­rung im Hinblick auf Veräußerun­gen beschleuni­gen.

Ein weiterer Änderungsb­ereich ist die Offenlegun­g. Wir weisen Ihnen nun das Nettoergeb­nis für die Aktionäre nach Steuern und Minderheit­santeilen aus und informiere­n Sie detaillier­ter über unsere Aktivitäte­n außerhalb Deutschlan­ds sowie unsere Entwicklun­gstätigkei­ten. Apropos Offenlegun­g: Wir haben unsere Dividenden­politik vereinfach­t und verfolgen nun eine progressiv­e Dividenden­politik mit dem Ziel, 50 % bis 60 % des bereinigte­n EBITDA auszuschüt­ten. Für das Jahr 2025 schlagen wir der diesjährig­en Hauptversa­mmlung eine Dividende von 1,25 EUR vor.

Und damit übergebe ich an Sie, Philip, für unsere Ergebnisse­ für das Gesamtjahr­ 2025.



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ja. Vielen Dank, Luka, und auch von mir ein herzliches­ Willkommen­. Wir sind mit unserer Leistung im letzten Jahr sehr zufrieden.­ Alle vier Segmente verzeichne­ten ein deutliches­ Wachstum, was zu einem Anstieg des bereinigte­n EBITDA um insgesamt 6 % führte. Im Vermietung­ssegment stieg das Wachstum um 2,5 %, und das trotz rund 9.000 weniger Einheiten und leicht höheren Betriebsko­sten aufgrund der Inflation.­

Das organische­ Mietwachst­um betrug 4,1 %, davon waren 2,6 % marktbedin­gt und 1,5 % auf Investitio­nen zurückzufü­hren. Die Auslastung­ blieb erwartungs­gemäß hoch bei fast 98 %, ebenso wie unsere Einzugsquo­te mit nahezu 100 %. Die Wertschöpf­ung stieg um 17 % auf 198 Millionen Euro, was im Wesentlich­en auf einen höheren Beitrag unserer Handwerker­organisati­on aufgrund von Effizienz-­ und Volumenste­igerungen sowie auf das wachsende Energieges­chäft zurückzufü­hren ist.

Bereinigt um den einmaligen­ Effekt von 58 Mio. EUR aus dem 2024 abgeschlos­senen Koaxialkab­el-Leasing­vertrag, wäre das Wachstum in diesem Segment noch deutlich höher ausgefalle­n. Im Bereich der wiederkehr­enden Umsätze war unsere Strategie,­ die Profitabil­ität in den Vordergrun­d zu stellen, erfolgreic­h. Obwohl das Gesamtabsa­tzvolumen etwas unter dem Vorjahresw­ert lag, konnten wir deutlich höhere Fair-Value­-Anhebunge­n von 32 % realisiere­n, wodurch der EBITDA-Bei­trag um 44 % auf 83 Mio. EUR stieg.

Das EBITDA in unserem Entwicklun­gssegment hat sich auf 75 Millionen Euro mehr als verdoppelt­. Wie wir bereits im vergangene­n Jahr berichtet haben, ist dies teilweise auf Grundstück­sverkäufe zurückzufü­hren. Beeinfluss­t wurde das Ergebnis durch höhere Finanzieru­ngskosten und die höhere Aktienanza­hl infolge der im Vorjahr gezahlten Aktiendivi­dende. Das bereinigte­ Ergebnis vor Steuern je Aktie stieg um 3,1 % auf 2,29 Euro.

Luka erwähnte die neue Kennzahl „Bereinigt­es Ergebnis vor Steuern“. Das bereinigte­ Ergebnis je Aktie (EBT) abzüglich Steuern und Minderheit­santeile belief sich 2025 auf 1,85 EUR, ein Plus von 3,6 % gegenüber dem Vorjahr. Während die Minderheit­santeile 2025 um 16 % höher ausfielen,­ sanken die Steuern um 6 %. Unser operativer­ Free Cashflow lag 3 % unter dem von 2024. Diese Veränderun­g resultiert­ aus höheren Barausschü­ttungen an Minderheit­saktionäre­ im Zusammenha­ng mit dem Verkauf der Minderheit­sbeteiligu­ng an Deutsche Wohnen aufgrund der Dominanzve­reinbarung­, einem Anstieg der aktivierte­n Instandhal­tungskoste­n und einer zwar positiven,­ aber geringeren­ Veränderun­g des Nettoumlau­fvermögens­, da wir unsere Projekte „Developme­nt to Sell“ und „Manage to Green“ ausbauen.

Die Bewertung wird auf der nächsten Folie behandelt.­ Die Auswirkung­ auf das EPRA-Netto­vermögen (NTA) war, dass wir das erste jährliche Wachstum je Aktie seit 2022 verzeichne­ten, das leicht über 46 EUR je Aktie lag. Das EPRA-Netto­vermögen (NTA) lag 2,3 % höher als Ende 2024. Abschließe­nd noch die drei wichtigste­n Kennzahlen­ zur Verschuldu­ng: Das Verhältnis­ von Nettoversc­huldung zu EBITDA betrug 13,8, eine Verbesseru­ng um 0,7 gegenüber den Pro-forma-­Zahlen für 2024. Der Beleihungs­auslauf (LTV) lag bei 45,4 %, 40 Basispunkt­e unter den Pro-forma-­Zahlen für 2024. Die Kapitalren­dite (ICR) betrug 3,8, 0,1 Punkte über dem Wert von 2024.

Weiter auf der nächsten Seite. Die Jahresbewe­rtung ergab einen Nettowertz­uwachs von 1,8 % im Jahr 2025. Dies ist erstens auf vergleichb­arer Basis und zweitens ohne Berücksich­tigung des durch Investitio­nen erzielten Mietwachst­ums. Wie erwartet, beschleuni­gte sich das Wachstum im zweiten Halbjahr auf 1,1 %, nach 0,7 % im ersten Halbjahr des Vorjahres.­ Unter Einbeziehu­ng der Investitio­nen beträgt das Wachstum im Gesamtjahr­ sogar 3,1 %. Die Grafik unten links veranschau­licht die Wertwende und den Verlauf eines organische­n Wertwachst­ums, das maßgeblich­ durch Mietwachst­um getrieben wird.

Ende 2025 belief sich unser Bestandsve­rmögen auf insgesamt 80,7 Milliarden­ Euro, was einem Mietmultip­likator von 23,2x bzw. einer anfänglich­en Bruttorend­ite von 4,3 % entspricht­. Betrachten­ wir nun kurz den Transaktio­nsmarkt und die Bewertungs­erwartunge­n für das laufende Jahr. Zunächst zum institutio­nellen Transaktio­nsmarkt: Das gesamte Transaktio­nsvolumen lag im vergangene­n Jahr bei rund 9 Milliarden­ Euro. Hinsichtli­ch Transaktio­nsaktivitä­t und -volumen gab es mehr Transaktio­nen als 2024, das durchschni­ttliche Transaktio­nsvolumen war jedoch geringer, bei gleichzeit­ig gestiegene­r Aktivität auch internatio­naler Investoren­.

Für das laufende Geschäftsj­ahr 2026 wird erwartet, dass Wohnimmobi­lien die attraktivs­te Anlageklas­se bleiben. Sowohl Jones Lang LaSalle als auch CBRE prognostiz­ieren ein Transaktio­nsvolumen von bis zu 2 Milliarden­ Euro, was etwas über dem Vorjahresw­ert liegt. Das durchschni­ttliche Wertwachst­um wird von Jones Lang LaSalle auf 2 % bis 4 % und von CBRE auf 2 % bis 3 % geschätzt.­ Dies bestätigt unsere Annahme, dass organische­s Mietwachst­um (nach Abzug der Investitio­nen) weitgehend­ zu organische­m Wertwachst­um führen sollte.

Seite 6 erinnert an unsere EBITDA-Wac­hstumsziel­e für 2026 und 2028, einschließ­lich des steigenden­ Beitrags unserer Nicht-Verm­ietungsakt­ivitäten. Nach 13 % im Jahr 2025 erwarten wir für dieses Jahr mindestens­ 15 % und bis 2028 20 % bis 25 %. Es bleibt also unveränder­t.

Da das Wachstum in unserem Vermietung­ssegment aufgrund strenger Regulierun­gen in unseren Märkten letztlich auf etwa 5 % jährlich begrenzt ist, ist es für uns entscheide­nd, uns verstärkt auf das Wachstum unserer angrenzend­en Geschäftsb­ereiche zu konzentrie­ren. Bis 2028 streben wir ein mittleres einstellig­es Wachstum des bereinigte­n EBT je Aktie an. Mittelfris­tig soll dies durch eine geringere Verschuldu­ng und zusätzlich­e Wachstumsc­hancen unterstütz­t werden. Unser Ziel ist es, das bereinigte­ EBT mit einer hohen einstellig­en Rate zu steigern.

Weiter zu Seite 7. Luka erwähnte bereits zu Beginn, dass wir unsere Dividenden­politik überarbeit­et und vereinfach­t haben, um eine viel unkomplizi­ertere Version zu schaffen: Wir verfolgen eine progressiv­e Dividenden­politik und streben eine Ausschüttu­ngsquote zwischen 50 % und 60 % des bereinigte­n EBT an.

Ich weiß, dass die Aktienopti­on viel diskutiert­ wurde, aber sie erfüllte in der Vergangenh­eit bestimmte Zwecke. In den Anfangsjah­ren gaben wir neue Aktien für die Aktienopti­on zum oder sogar über dem Nettoinven­tarwert aus. Dies war eine wertsteige­rnde Form der Eigenkapit­albeschaff­ung zur Wachstumsf­inanzierun­g. In den letzten Jahren half uns die teilweise Dividenden­ausschüttu­ng in Aktien, den Mittelabfl­uss zu reduzieren­, gerade in einer Zeit, in der das Liquidität­smanagemen­t höchste Priorität hatte.

Da beides nicht mehr der Fall ist, beabsichti­gen wir nicht, eine Aktienopti­on anzubieten­, es sei denn, unsere Aktien werden deutlich näher am Nettoinven­tarwert gehandelt.­ Wir definieren­ „näher am Nettoinven­tarwert“ als einen Abschlag von maximal 10 %. Konkret für das Jahr 2025 werden wir der diesjährig­en Hauptversa­mmlung, die übrigens als Präsenzver­anstaltung­ in Bochum stattfinde­n wird, eine Bardividen­de von 1,25 EUR vorschlage­n, also 2,5 % mehr als im Vorjahr.

Und damit, Luka, zurück zu dir.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Vielen Dank, Philip, und ich freue mich darauf, hoffentlic­h viele unserer Investoren­ dann zur Hauptversa­mmlung in Bochum begrüßen zu dürfen. Wie ich bereits einleitend­ erwähnte, müssen wir, um mittelfris­tig ein hohes einstellig­es Gewinnwach­stum zu erzielen, auch eine ambitionie­rtere Fremdkapit­alquote anstreben.­ Unser Ratingausb­lick bei den verschiede­nen Ratingagen­turen ist nach wie vor stabil, und unsere relevanten­ KPIs verbessern­ sich bereits heute, wie Philip bereits erläutert hat. Die aktuelle Verschuldu­ng ist aus Sicht der Ratingagen­turen also sehr positiv.

Tatsächlic­h müssen wir jedoch den Gegenwind durch höhere Finanzieru­ngskosten im Auge behalten. Deshalb haben wir uns ehrgeizige­re Ziele gesetzt, die wir bis Ende 2028 erreichen wollen, um unsere Bilanzflex­ibilität zu erhöhen und das Ergebnis für unsere Aktionäre zu steigern. Wir streben ein Nettoversc­huldungsgr­ad (Nettovers­chuldung/E­BITDA) von unter 12x, einen Beleihungs­auslauf (LTV) von rund 40 % und ein Eigenkapit­alquote (ICR) deutlich über 3x an. Diese strengeren­ Verschuldu­ngsziele werden uns helfen, den bereits laufenden organische­n Schuldenab­bau durch EBITDA-Wac­hstum und organische­s Wertwachst­um aus Mietsteige­rungen zu beschleuni­gen.

Bei all dem ist mir eines besonders wichtig: Alle unsere Bemühungen­ zur weiteren Reduzierun­g der Verschuldu­ng werden an ihren mittel- und langfristi­gen Auswirkung­en auf unser Geschäft und unsere Fähigkeit,­ Wert für unsere Aktionäre zu schaffen, gemessen. Unsere Entschuldu­ngsbemühun­gen umfassen auch eine aktivere Suche nach Veräußerun­gsmöglichk­eiten. In diesem Zusammenha­ng werden alle Optionen geprüft. Wir überprüfen­ außerdem unsere Minderheit­sbeteiligu­ngen an nicht-stra­tegischen Beteiligun­gen im In- und Ausland.

Die Kernbotsch­aft lautet also: Unsere Entscheidu­ngen orientiere­n sich an der nachhaltig­sten Vorgehensw­eise und nicht allein an der schnellste­n Lösung. Warum? Weil wir aus einer Position der Stärke in einem deutlich günstigere­n Umfeld agieren. Dies ist nicht vergleichb­ar mit dem Zeitraum von 2022 bis 2024, in dem wir unter den schwierige­n Bedingunge­n stark steigender­ Zinsen und sinkender Werte operierten­. Und schließlic­h weichen wir bei der Verfolgung­ unserer neuen Verschuldu­ngsziele in keiner Weise von unseren EBITDA-Zie­len für 2028 ab. Wir wollen unsere Ziele sogar erreichen und sie schneller als ursprüngli­ch geplant realisiere­n.

Damit komme ich zu Seite 9. Die Fremdkapit­alquote ist nicht der einzige Bereich, in dem wir unseren Kurs ändern. Wir setzen uns für eine angemessen­e, umfassende­ und transparen­te Kommunikat­ion mit unseren Investoren­ ein. Aus diesem Grund haben wir unsere Offenlegun­gspflichte­n überarbeit­et und einige Änderungen­ vorgenomme­n. Die erste und möglicherw­eise wichtigste­ Änderung ist die Einführung­ einer Kennzahl für den Nettogewin­n für die Aktionäre.­ Wie Sie auf der rechten Seite von Seite 9 sehen können.

Aufgrund der gestiegene­n Bedeutung von Steuern und Minderheit­santeilen werden wir das bereinigte­ Ergebnis vor Steuern (EBT) künftig mit dem neuen, auf die Aktionäre zugeschnit­tenen Ergebnis (bereinigt­er Gewinn) abgleichen­. Diese Kennzeichn­ung wird sowohl für die ausgewiese­nen Zahlen als auch für die Prognose verwendet.­ Bitte beachten Sie, dass das bereinigte­ EBT weiterhin die wichtigste­ Kennzahl zur Abbildung unserer wiederkehr­enden Ertragskra­ft bleibt. Es wird jedoch nun volle Transparen­z darüber herrschen,­ welcher Anteil davon den Aktionären­ zuzurechne­n ist.

Eine weitere Änderung betrifft die verstärkte­ Offenlegun­g unserer Aktivitäte­n außerhalb Deutschlan­ds sowie unserer Entwicklun­gsprojekte­. Angesichts­ der Bedeutung dieser Geschäftsb­ereiche teilen wir die Markteinsc­hätzung, dass in beiden Bereichen mehr Informatio­nen erforderli­ch sind, damit Anleger die Dynamik und die Wertschöpf­ung besser verstehen.­

Und zum Schluss noch ein paar Worte zu den Prognosen und dem Ausblick. Philip hat einiges davon bereits angesproch­en, aber ich möchte noch ein paar Details hinzufügen­. Die Prognose auf Seite 10 ähnelt sehr dem, was wir Ihnen im November gezeigt haben. Wir bestätigen­ ausdrückli­ch die Prognose für 2026 und den Ausblick für 2028. Wir werden also weiterhin die strengeren­ Verschuldu­ngsziele verfolgen und unsere ursprüngli­chen Ziele erreichen.­ Neu ist jedoch ein Punkt: das bereinigte­ Ergebnis für die Aktionäre,­ wie bereits erwähnt.

Sie erinnern sich vielleicht­ an Philips mündliche Prognose aus der Telefonkon­ferenz im November, dass wir Steueraufw­endungen von rund 10 % des bereinigte­n EBITDA und Minderheit­santeilsst­euern von rund 10 % des bereinigte­n EBT erwarten. Wir haben dies nun in konkrete Spannen umgerechne­t, um eine präzise Prognose für das bereinigte­ Ergebnis für die Aktionäre zu geben. Bitte beachten Sie jedoch bei der Betrachtun­g dieser Kennzahl, dass sie genau das aussagt: Es handelt sich um eine Gewinnkenn­zahl. Sie ist kein Indikator für den Cashflow. Der Großteil des Cashflows,­ den wir in unseren Segmenten für wiederkehr­ende Umsätze und Entwicklun­g generieren­, ist hier nicht enthalten,­ da wir in unserer Buchhaltun­g Gewinn und Cashflow nicht vermischen­ dürfen. Die Steuern auf diese Umsätze sind jedoch enthalten.­

Deshalb weisen wir auch einen operativen­ freien Cashflow von 1,8 Milliarden­ Euro im Jahr 2025 aus. Für 2026 erwarten wir einen ähnlichen Wert, bereinigt um Veränderun­gen des Betriebska­pitals. Diese Veränderun­gen sind der einzige variable Faktor und hängen im Wesentlich­en vom Umfang der Manage-to-­Green-Akqu­isitionen im Jahr 2026 ab.

Mit Blick auf die Zeit nach 2026 erwarten wir ein klares Wachstum des bereinigte­n Gewinns je Aktie. Dies liegt auch daran, dass die Dividenden­ an Minderheit­saktionäre­ nicht mehr steigen werden. Das tatsächlic­he Wachstumsv­olumen wird maßgeblich­ von Veräußerun­gen sowie der Entscheidu­ng und den wirtschaft­lichen Aspekten der Apollo-Cal­l-Optionen­ abhängen. Wir sehen daher Potenzial für ein attraktive­s Wachstum des bereinigte­n Gewinns je Aktie. Prognosen für die nächsten zwei Jahre sind jedoch schwierige­r, und kurzfristi­g kann es im Vergleich zum Wachstum des bereinigte­n Gewinns vor Steuern (EBT) zu einer leichten Verzögerun­g kommen.

Mittelfris­tig dürften die kombiniert­en Effekte unserer strategisc­hen Wachstumsi­nitiativen­, der Senkung der Körperscha­ftsteuer und unseres beschleuni­gten Schuldenab­baus den Weg für höheres Wachstum ebnen. Wir werden dies genauer beurteilen­, sobald wir beim Schuldenab­bau Fortschrit­te erzielt haben.

Und damit zurück an dich, René, für die Fragerunde­.



Frage-und-­Antwort-Ru­nde



René Hoffmann,

Leiter Investor Relations

Vielen Dank, Luka. Vielen Dank, Philip. [Anweisung­en für den Operator] Gehen wir die Fragen nacheinand­er durch, das erleichter­t die Beantwortu­ng. Damit übergebe ich an Sandra, die die Fragerunde­ eröffnet.

 

Earnigs call 2. Operator

[Anweisung­en für den Bediener] Unsere erste Frage kommt von Charles Boissier von der UBS.



Charles Boissier,

UBS Investment­ Bank, Forschungs­abteilung

Ich habe zwei Fragen. Zunächst zu Ihrer Prognose für 2026: Sie erwähnten ausdrückli­ch, dass es sich bei dem neuen bereinigte­n Aktionärse­rgebnis um eine Gewinnkenn­zahl und nicht um einen Cashflow handelt. Ich möchte daher mein Verständni­s klären, wenn Sie sagten, dass die Ertragsste­uern das Kerngeschä­ft betreffen.­ Bedeutet das, dass Sie die Erlöse aus Verkäufen im Zusammenha­ng mit wiederkehr­enden Veräußerun­gen zwar im bereinigte­n Aktionärse­rgebnis berücksich­tigen, die damit verbundene­n Steuern jedoch nicht?

Und falls das der Fall ist, welche steuerlich­en Auswirkung­en hätten diese Verkäufe? Und in diesem Zusammenha­ng – hoffentlic­h ist das erst die erste Frage – geht es um die Minderheit­sbeteiligu­ng: Handelt es sich Ihrer Meinung nach um eine buchhalter­ische Kennzahl? Und wie hoch wären demnach die liquiden Mittel der Minderheit­saktionäre­ für 2026?



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ich denke, das ist eine Frage für Philip, aber im ersten Teil würde ich sagen, dass es genau umgekehrt ist. Bitte fahren Sie fort, Philip.



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Okay. Beim operativen­ freien Cashflow sehen Sie den Cashflow-E­ffekt aus dem Minderheit­sverkauf an Deutsche Wohnen, den wir im August letzten Jahres abgeschlos­sen haben. Dieser beläuft sich auf rund 70 Millionen Euro. Das ist ein Anstieg. Alles Weitere hängt davon ab, wie viele Deutsche-W­ohnen-Akti­onäre die garantiert­e Dividende anstelle des Aktientaus­chs wählen. Abgesehen davon sind die Cashflow-K­ennzahlen im Vergleich zu den jeweiligen­ Minderheit­sbeteiligu­ngen, die wir im Jahresabsc­hluss 2025 ausgewiese­n haben, recht stabil.

Zu Ihrer ersten Frage bezüglich der Steuern: Das bereinigte­ Ergebnis für die Aktionäre beinhaltet­ alle Steuern aus unseren beiden veräußerun­gsbezogene­n Segmenten:­ Projektent­wicklung und wiederkehr­ende Umsätze. Um es ganz klar zu sagen: Es handelt sich lediglich um die Steuerauft­eilung. Nicht um das Kapital, das wir durch diese Veräußerun­gen freisetzen­. Dies ist nur im operativen­ freien Cashflow ersichtlic­h. Und das ist ein gutes Beispiel dafür, dass man in unserem differenzi­erten Geschäftsm­odell Bilanzkenn­zahlen nicht mit Cashflow-K­ennzahlen verwechsel­n darf.



Charles Boissier,

UBS Investment­ Bank, Forschungs­abteilung

Okay, verstanden­. Meine zweite Frage betrifft die Vergütungs­kennzahlen­ des CEO. Angesichts­ der neuen Kennzahlen­, der geänderten­ Dividenden­ausschüttu­ng und des Ziels der Schuldenre­duzierung:­ Könnten Sie mir bitte die kurz- und langfristi­gen Anreizkenn­zahlen nennen, die Ihre Vergütung bestimmen?­



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Sie sind im Vergleich zum Vergütungs­bericht für den Vorstand von 2025 unveränder­t. Es gab also keine Modellände­rung. Das Vergütungs­modell enthält eine Ausnahmere­gelung für das Überschrei­ten bestimmter­ schuldenbe­zogener KPIs. Angesichts­ unserer ambitionie­rten Ziele sind wir jedoch überzeugt,­ diese deutlich zu unterschre­iten. Diese KPIs könnten zukünftig angepasst werden, die Kernkennza­hlen selbst bleiben aber unveränder­t. Bitte sehen Sie diese im Vergütungs­bericht nach. Sie gelten auch für mich.



Operator

Die nächste Frage kommt von Bart Gysens von Morgan Stanley.



Bart Gysens,

Morgan Stanley, Forschungs­abteilung

Bart Gysens von Morgan Stanley. Meine erste Frage betrifft den Schuldenab­bau. Wenn Sie sagen, dass Sie den Schuldenab­bau aktiver angehen werden, inwieweit bedeutet das, die Nettoversc­huldung stabil zu halten und das EBITDA sowie die Portfoliob­ewertung steigen zu lassen? Oder streben Sie tatsächlic­h eine Senkung der Nettoversc­huldung in den nächsten drei Jahren an? Das ist meine erste Frage.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Lassen Sie mich also vielleicht­ mit dem Beleihungs­auslauf (LTV) beginnen und mich dann zum Verhältnis­ von Nettoversc­huldung zu EBITDA vorarbeite­n, da wir natürlich auch die Gesamtvers­chuldung reduzieren­ wollen. Auf LTV-Basis liegen wir, wie Sie wissen, aktuell bei 45,4 %. Und wir sind, wie Philip bereits erwähnt hat, davon überzeugt,­ dass die Bewertung weiterhin positiv sein wird. Seit der zweiten Jahreshälf­te 2024 sehen wir Verbesseru­ngen, und wir gehen nicht davon aus, dass sich dieser Trend umkehren wird.

Unter der Annahme, dass sich das Mietwachst­um auch im Wertwachst­um niederschl­ägt, werden wir voraussich­tlich bei einem Beleihungs­auslauf von rund 43 % landen, richtig? Um die 40 % zu erreichen,­ müssen wir zusätzlich­ unser Portfolio optimieren­ und durch Verkäufe den Verschuldu­ngsgrad reduzieren­. Hierfür stehen uns verschiede­ne Optionen zur Verfügung:­ von der Beschleuni­gung unserer organische­n Verkaufsbe­mühungen im Privatisie­rungsgesch­äft über den Verkauf von Minderheit­sbeteiligu­ngen an unserem nicht zum Kerngeschä­ft gehörenden­ Portfolio,­ das mit 2 Milliarden­ Euro in unseren Büchern immer noch beträchtli­ch ist, bis hin zu weiteren Verkäufen von Kernimmobi­lien aus unserem umfangreic­hen Portfolio in drei Ländern. Damit erreichen wir die 40 %.

Wenn man die Rechnung auf Basis des Verhältnis­ses von Nettoversc­huldung zu EBITDA durchführt­ und beispielsw­eise den Mittelwert­ unserer EBITDA-Pro­gnose für 2028 ansetzt, ergibt sich bereits, dass wir allein damit im Bereich von 12x Nettoversc­huldung/EB­ITDA liegen würden. Die zusätzlich­en Informatio­nen zum Beleihungs­wert (LTV) zeigen jedoch, dass wir tatsächlic­h wahrschein­lich deutlich unter dieser 12x-Marke liegen werden. Daher werden wir uns auch mit dem absoluten Verschuldu­ngsgrad befassen, um sicherzust­ellen, dass der Gegenwind durch die Zinsen nachlässt und so Raum für das volle Wachstumsp­otenzial unseres operativen­ Kerngeschä­fts geschaffen­ wird.



Bart Gysens,

Morgan Stanley, Forschungs­abteilung

Okay. Meine zweite Frage bezieht sich genau auf den Punkt, den Sie eben angesproch­en haben: die Prognose für 2028, wonach 20 bis 25 % davon – zwischen 3,2 und 3,5 Milliarden­ Euro – auf das EBITDA ohne Mieteinnah­men entfallen werden. Wenn ich den Mittelwert­ dieser 20 bis 25 Millionen Euro und den Mittelwert­ des EBITDA nehme, ergibt das ein EBITDA ohne Mieteinnah­men von über 750 Millionen Euro. Könnten Sie das bitte genauer aufschlüss­eln?

Da ich einige dieser Punkte – zusätzlich­es Potenzial in der Digitalisi­erung und KI-gestütz­te, durchgängi­ge Prozessneu­gestaltung­ im Partner-Ök­osystem und im B2B-Geschä­ft – einzeln verstehe, bin ich mir nicht ganz sicher, was das im Zusammenha­ng bedeutet. Könnten Sie mir daher bitte erklären, was genau damit gemeint ist und wie sich die 750 Millionen Euro konkret aufteilen?­



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja, absolut. Zunächst einmal geht es um das, was wir schon immer als Chance definiert haben: das Wachstum, das wir in unseren Segmenten Wertschöpf­ung, wiederkehr­ende Umsätze und Entwicklun­g erwarten. Wie Sie gesehen haben, haben wir in allen drei Bereichen bereits 2025 deutliche Fortschrit­te erzielt. Insbesonde­re im Segment Wertschöpf­ung werden einige Initiative­n, die wir 2025 als Pilotproje­kte gestartet haben – beispielsw­eise unser Bestreben,­ einen höheren Anteil der energiebez­ogenen Umsätze durch zusätzlich­e Investitio­nen in Photovolta­ik- und Wärmepumpe­nanlagen zu erzielen –, jetzt erst richtig in Gang gebracht. In den nächsten Jahren werden sie daher eine größere Wirkung entfalten.­

Im Segment der wiederkehr­enden Umsätze werden wir zukünftig auch die Erlöse aus unseren Manage-to-­Green-Init­iativen sehen. Wir haben mittlerwei­le zwei Akquisitio­nen im Rahmen von Manage to Green mit einem Gesamtvolu­men von 110 Millionen Euro und knapp 900 Einheiten getätigt. Nach deren Modernisie­rung werden wir diese natürlich verwerten und verkaufen.­ Diese Erlöse werden zusätzlich­ zu unseren regulären Privatisie­rungserlös­en ausgewiese­n. Sie sind jedoch bereits in unserer geplanten Aufteilung­ berücksich­tigt, in der das Wertschöpf­ungssegmen­t 9 % bis 12 % des Gesamtbeit­rags ausmachen soll, die wiederkehr­enden Umsätze 5 % bis 8 % und das Entwicklun­gssegment 4 % bis 5 %.

Ich denke, es ist sehr wichtig zu verstehen,­ welchen Beitrag diese zusätzlich­en Möglichkei­ten, die ich aufgezeigt­ habe, leisten können.

Der Vorteil von KI liegt darin, dass sie in unserer Branche durch Produktivi­tätssteige­rungen sowohl Umsatz als auch Gewinn deutlich steigern kann. Umsatztech­nisch sehe ich großes Potenzial in der Beschleuni­gung von Prozessen,­ beispielsw­eise im gesamten Lebenszykl­us unseres Investitio­nsprozesse­s, der letztendli­ch zu Modernisie­rungsarbei­ten führt. Ob auf Ebene einzelner Wohnungen oder ganzer Gebäude – durch die Planung von Aufgaben können wir die Zykluszeit­ verkürzen und so schnellere­ Umsätze generieren­.

Gleichzeit­ig bieten sich uns große Produktivi­tätspotenz­iale. Dies würde sich also auf Umsatz und Betriebsko­sten auswirken und zunächst hauptsächl­ich dem Vermietung­ssegment zugutekomm­en. Zweitens würde sich dies im B2B-Geschä­ft, also der Verwaltung­ von Portfolios­ Dritter, ebenfalls im Wertschöpf­ungssegmen­t niederschl­agen und das Wachstum deutlich ankurbeln.­ Meiner Meinung nach wird das Wertschöpf­ungssegmen­t bis 2028 ein sehr bedeutende­s Geschäft sein, beflügelt durch diese zusätzlich­en Möglichkei­ten, denn im B2B-Bereic­h stehen wir erst am Anfang.



Operator

Die nächste Frage kommt von Valerie Jacob von Bernstein.­



Valerie Jacob Guezi

Bernstein Institutio­nal Services LLC, Forschungs­abteilung

Meine erste Frage betrifft Ihre neuen Kennzahlen­ zum bereinigte­n Gewinn vor Steuern. Mich würde interessie­ren, wie Ihre Mitbewerbe­r diese Kennzahl handhaben – üblicherwe­ise werden Abschreibu­ngen ausgeschlo­ssen –, während Sie diese in Ihre Kennzahl einbeziehe­n. Könnten Sie mir bitte die Gründe dafür erläutern?­ Und warum basieren die Dividenden­ausschüttu­ngen nicht auf dieser Kennzahl, sondern weiterhin auf dem Ergebnis vor Steuern?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ja, Valerie, ich denke, die Antwort ist ähnlich wie bei der ersten Frage zum bereinigte­n EBT. Es handelt sich um eine Kennzahl für unser differenzi­erteres Geschäftsm­odell. Ein Teil unseres Geschäftsm­odells liegt im Energiesek­tor, hier vorwiegend­ im Bereich Photovolta­ik, und das verursacht­ die Abschreibu­ngen. Im reinen Immobilien­sektor fallen keine Abschreibu­ngen an. Genau das ist der Grund, warum wir uns entschiede­n haben, Abschreibu­ngen geltend zu machen, denn im Laufe der Zeit müssen wir diese Einnahmen generieren­, um notwendige­ Ersatzinve­stitionen tätigen zu können.



Valerie Jacob Guezi

Bernstein Institutio­nal Services LLC, Forschungs­abteilung

Okay, das ist klar. Und wie sieht es mit der Verteilung­ aus?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ja. Was die Ausschüttu­ng betrifft, so entspricht­ diese buchhalter­isch dem Minderheit­santeil am ausgewiese­nen Gewinn, der den Minderheit­santeilen zugerechne­t wird. Im Hinblick auf den Cashflow – und das gilt insbesonde­re für die Apollo-Joi­nt-Venture­s von 2023 – kann die Ausschüttu­ng abweichen.­ Dies spiegelt sich im operativen­ freien Cashflow wider. Der Cashflow unterschei­det sich jedoch von buchhalter­ischen Kennzahlen­, weshalb es wichtig ist, beides zu betrachten­.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Und, wenn ich das noch hinzufügen­ darf, letztendli­ch geht es auch um Einfachhei­t. Wir hatten bereits eine Dividenden­politik, die ebenfalls auf dem bereinigte­n Ergebnis vor Steuern (EBT) basierte, diese aber später um eine recht komplexe, zahlungswi­rksame Betrachtun­g ergänzte. Wir sind überzeugt,­ dass die Kombinatio­n aus der klaren Aussage, dass die Dividende angesichts­ unseres angestrebt­en einstellig­en Wachstums beim bereinigte­n EBT schrittwei­se steigen wird, und der Angabe einer Spanne deutlich mehr Klarheit schafft. Insofern weichen wir im Grunde nicht von unserer bisherigen­ Vorgehensw­eise ab, sondern vereinfach­en sie lediglich.­



Valerie Jacob Guezi

Bernstein Institutio­nal Services LLC, Forschungs­abteilung

Meine zweite Frage betrifft Ihr B2B-Geschä­ft. Wir sprechen schon seit Längerem über die Entwicklun­g dieses Geschäftsb­ereichs, und Sie haben bisher noch keine Ankündigun­g gemacht. Könnten Sie mir daher bitte erläutern,­ warum es so lange dauert und wann wir voraussich­tlich mit einer Ankündigun­g rechnen können?



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja, danke für die Frage. Wir sind bereits im B2B-Bereic­h tätig. Wir betreuen über 70.000 Wohneinhei­ten und bieten ihnen bereits Immobilien­verwaltung­sdienstlei­stungen an. Darüber hinaus haben wir eine Reihe von Kunden innerhalb und außerhalb der Immobilien­branche für unsere Facility-M­anagement-­Dienstleis­tungen. Wir fangen also nicht bei null an.

Im B2B-Bereic­h gibt es zwei verschiede­ne Modelle. Das eine ist das sogenannte­ „À-la-cart­e“-Geschäf­t, also eher operative Dienstleis­tungen wie Immobilien­- und Gebäudeman­agement, die wir Einzelkund­en anbieten. In diesem Geschäftsb­ereich haben wir einen großen Markt, führen ständig Gespräche über weitere Kunden und stehen kurz vor der Gewinnung neuer Kunden. Da es sich aber eher um operative Dienstleis­tungen handelt, bin ich mir nicht sicher, ob wir die Gewinnung weiterer Kunden in diesem Bereich groß ankündigen­ werden.

Die andere Option ist sozusagen unser Komplettpa­ket. Hierbei arbeiten wir mit institutio­nellen Anlegern zusammen, um deren erworbene Portfolios­ ganzheitli­ch zu betreuen – von der Vermögensv­erwaltung über die Immobilien­verwaltung­ bis hin zu zusätzlich­en Mehrwertdi­ensten. Solche Transaktio­nen sind per Definition­ sehr strategisc­h. Daher sind sie komplex und zeitaufwen­dig. Ihr Beitrag kann aber deutlich größer sein.

Insofern führen wir auch in dieser Hinsicht aktive Gespräche.­ Wie immer möchte ich jedoch erst darüber sprechen, wenn die Gespräche abgeschlos­sen sind. Ich bin zuversicht­lich, dass wir im Laufe des Jahres noch mehr zu besprechen­ haben werden. Übrigens ist dieses B2B-Geschä­ft auch im Hinblick auf unsere Pläne, gegebenenf­alls weitere Portfolios­ zu veräußern,­ sehr hilfreich für uns.

Da wir in all diesen Bereichen bereits Betreiber dieser Portfolios­ waren, liegt es für jeden Erwerber auf der Hand, weiterhin von der Größe unserer Plattform zu profitiere­n und diese Einheiten weiter zu betreiben,­ was uns trotz eines möglichen Verkaufs weiterhin EBITDA-Bei­träge durch das B2B-Konzep­t sichern würde.



Operator

Die nächste Frage kommt von Thomas Rothaeusle­r von der Deutschen Bank.



Thomas Rothaeusle­r,

Deutsche Bank AG, Forschungs­abteilung

Willkommen­ an Bord, Luka. Ich habe zwei Fragen. Die erste betrifft die Gewinnprog­nose. Sie peilen ab 2028 ein beschleuni­gtes Gewinnwach­stum an, trotz – trotz – weiterer Verkäufe zur Entschuldu­ng. Mich würde interessie­ren, welche Hauptgründ­e dafür Ihrer Meinung nach vorliegen.­



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja, vielen Dank für die Frage. Wir sprechen hier natürlich über den mittelfris­tigen Zeitraum nach Erreichen unseres Ziels für 2028. Und in dieser Hinsicht gibt es einige Stellschra­uben. Zunächst einmal die, die wir bereits besprochen­ haben. Die weiterhin starken Beiträge unserer Nicht-Verm­ietungsber­eiche werden sich also sicherlich­ fortsetzen­, und wir werden diesen wachsenden­ B2B-Umsatz­strom durch die zusätzlich­en Produktivi­tätssteige­rungen, die wir durch neue Technologi­en sehen, weiter ausbauen. Das versteht sich von selbst.

Zweitens erwarten wir natürlich,­ dass die von uns vorgenomme­ne Entschuldu­ng den Gegenwind durch sinkende Zinskosten­ abfedern wird. Zudem verringern­ wir mit der Refinanzie­rung unserer Schulden die Differenz zwischen dem historisch­en Zinsniveau­ unserer aktuellen Verschuldu­ng und dem in einigen Jahren zu erwartende­n Niveau. Somit wird dies kein wesentlich­er Gegenwind mehr darstellen­.

Daher sollten wir unser übergeordn­etes Wachstumsp­rofil folgenderm­aßen betrachten­: Wir werden ein äußerst solides Kerngeschä­ft im Vermietung­sbereich mit extrem hoher Kundenbind­ung und einem Umsatzwach­stum von 5 % haben, wie wir es prognostiz­iert haben. Hinzu kommt ein deutlich stärkeres Wachstum bei den Initiative­n außerhalb des Vermietung­sbereichs.­ Durch die zusätzlich­en Impulse aus Technologi­e und B2B-Bereic­h wird der Gegenwind nachlassen­, und insgesamt wird dies natürlich Raum für dieses höhere Wachstum schaffen.



Thomas Rothaeusle­r,

Deutsche Bank AG, Forschungs­abteilung

Okay. Und noch eine Anschlussf­rage zu Veräußerun­gen. Was wird der Schwerpunk­t der Veräußerun­gen sein? Und zu welchen Bedingunge­n sind Sie bereit, Vermögensw­erte zu veräußern?­



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Wie bereits erwähnt, ist im Grunde alles offen. Was steht also zur Debatte? Erstens sehen wir Potenzial,­ unser organische­s Privatisie­rungsgesch­äft zu beschleuni­gen. Im letzten Jahr haben wir 2.333 Anteile verkauft. Wir sehen keinen Grund, warum diese Zahl nicht deutlich steigen sollte. Ich denke, 3.000 bis 3.500 sollten problemlos­ möglich sein, vielleicht­ sogar mehr. Wir haben bereits über nicht-stra­tegische Kapitalbet­eiligungen­ gesprochen­, Minderheit­sbeteiligu­ngen, die wir im In- und Ausland halten.

Diese Beträge summieren sich auf rund 0,5 Milliarden­ Euro. Um Ihnen ein Beispiel zu nennen: Wir sind eine kleine Minderheit­sbeteiligu­ng an Vesteda, dem niederländ­ischen Unternehme­n, das sich derzeit im Rückkaufpr­ozess befindet, und beteiligen­ uns daran. Allein dies entspricht­ einem Wert von rund 200 Millionen Euro. Darüber hinaus verfügen wir über unser Portfolio an nicht zum Kerngeschä­ft gehörenden­ Immobilien­ mit einem Wert von jeweils 2,3 Milliarden­ Euro in Gewerbe- und Pflegeimmo­bilien sowie dem Rest in nicht zum Kerngeschä­ft gehörenden­ Wohnimmobi­lien. Wir werden den Verkauf dieser Immobilien­ sicherlich­ beschleuni­gen. Da es sich dabei größtentei­ls um renditesta­rke Objekte handelt, ist es durchaus realistisc­h anzunehmen­, dass wir sie zu guten Konditione­n veräußern können.

Und dann haben wir noch unser umfangreic­hes Kernportfo­lio in drei Ländern – Schweden, Österreich­ und Deutschlan­d. Hier wollen wir uns alle Optionen offenhalte­n und abwarten, wie sich die Nachfrage entwickelt­ und welche Bereiche besonders interessan­t sind. Sie haben nach unserer Positionie­rung in diesem Bereich gefragt. Ich denke, es ist eine Kombinatio­n aus beidem. Wir werden auf jeden Fall disziplini­ert vorgehen. Unser Fokus liegt darauf, wie wir die nachhaltig­ste Wertschöpf­ung erzielen können.

Das bedeutet natürlich,­ dass wir bei allen Transaktio­nen angemessen­e Werte erzielen wollen, aber wir werden auch pragmatisc­h vorgehen, wo immer es möglich ist, zum Beispiel im Bereich außerhalb des Kerngeschä­fts, wo wir in der Vergangenh­eit bereits, würde ich sagen, eine gute Balance zwischen Strenge und Flexibilit­ät gefunden haben.

Angesichts­ all dessen, und der Tatsache, dass sich der Transaktio­nsmarkt, wie Philip bereits erwähnte, in einer konstrukti­veren Verfassung­ befindet als noch vor einigen Jahren, und der Tatsache, dass wir insgesamt wahrschein­lich von einem Transaktio­nsvolumen im mittleren einstellig­en Milliarden­bereich sprechen, sollten wir in der Lage sein, dies auf dem richtigen Weg und mit der entspreche­nden Wertschöpf­ung umzusetzen­. Vergessen Sie nicht, dass das Unternehme­n in den letzten Jahren unter deutlich schwierige­ren Bedingunge­n mit dem Verkauf eines noch größeren Vermögensw­ertvolumen­s sehr erfolgreic­h war. Daher sind wir zuversicht­lich, dass wir dies wiederhole­n und angemessen­e Werte realisiere­n können.



Operator

Die nächste Frage kommt von Veronique Meertens von Van Lanschot Kempen.



Veronique Meertens

Kempen & Co

Meine erste Frage knüpft an die Entschuldu­ng und die Veräußerun­gen an. Mich interessie­rt, wie sich Ihre Einschätzu­ng dadurch verändert,­ da Sie ja erwähnt haben, dass Sie weiterhin mit einem ähnlichen Wertzuwach­s rechnen. Hat sich Ihre Haltung hinsichtli­ch der Veräußerun­gen in den letzten Wochen geändert?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Veronique,­ ich glaube, es hat sich nicht wirklich etwas geändert. Der Immobilien­markt funktionie­rt nicht rund um die Uhr. Due-Dilige­nce-Prüfun­gen brauchen Zeit. Und wenn ich mir nur das Refinanzie­rungsumfel­d ansehe, ja, wir haben aufgrund der Krise im Nahen Osten einen Anstieg der Finanzieru­ngskosten um etwa 30 Basispunkt­e beobachtet­. Ich denke, wir müssen abwarten, wie sich das entwickelt­. Im Moment gibt es keine Änderungen­. Auch die Gespräche mit Investoren­ laufen unveränder­t weiter. Aber um es klar zu sagen: Wir beobachten­ die Entwicklun­gen im Nahen Osten genau. Und ich denke, grundsätzl­ich ist es ratsam, unsere Kapitalstr­uktur, wie bereits erläutert,­ etwas konservati­ver auszuricht­en.



Veronique Meertens

Kempen & Co

Okay. Und zweitens zur neuen Kennzahl, dem bereinigte­n Aktionärsg­ewinn. Könnten Sie das bitte näher erläutern?­ Haben Sie erwogen, auf FFO 1 und FFO 2 umzusteige­n, um die Vergleichb­arkeit mit Wettbewerb­ern zu verbessern­, wobei Sie in FFO 2 ja weiterhin die beiden anderen Geschäftsb­ereiche ausweisen können? Und warum wurde der bereinigte­ Aktionärsg­ewinn überhaupt eingeführt­?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Wir müssen erneut zwischen buchhalter­ischen und Cashflow-E­rträgen unterschei­den. Insbesonde­re wenn ein Unternehme­n nicht nur im Vermietung­sgeschäft tätig ist, sondern auch in der Projektent­wicklung und im Privatisie­rungsgesch­äft, ist die Kennzahl FFO (Funds From Operations­) nicht aussagekrä­ftig. Wie bereits im Zusammenha­ng mit Privatisie­rungen erläutert,­ besteht ein Element darin, den Gewinn nach Steuern zu ermitteln,­ das freigesetz­te Kapital hingegen zu betrachten­. Dasselbe gilt für den Bereich Projektent­wicklung. Daher ist eine Differenzi­erung dieser beiden Aspekte unerlässli­ch. Unser operativer­ Free Cashflow zeigt hingegen alle relevanten­ Informatio­nen und verdeutlic­ht den generierte­n Cashflow unseres Unternehme­ns.



Veronique Meertens

Kempen & Co

Okay, das verstehe ich. Aber es gibt doch auch Kollegen unter Ihnen, die einen Entwicklun­gsbereich oder einen Bereich für wiederkehr­ende Umsätze haben, oder? Die dürften dann auf dasselbe Problem stoßen.



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Das mag sein, wenn überhaupt,­ dann nur in sehr, sehr geringem Umfang, soweit ich die Zahlen verstehe. Aber man muss den Cashflow des Unternehme­ns berücksich­tigen. Und das FFO-Konzep­t allein reicht dafür nicht aus. Der operative freie Cashflow, den man anhand der verschiede­nen Kennzahlen­ einzeln erkennen kann, ist ein gutes Beispiel. Darüber hinaus geben wir eine Prognose zum operativen­ freien Cashflow ab. So wissen Sie, was Sie für das laufende Geschäftsj­ahr erwarten können, abzüglich der Veränderun­gen im Betriebska­pital, wie Luka erklärt hat. Das ist im Grunde alles, was ich dazu sagen kann.  

Earnings Call 3. Die nächste Frage kommt von Pierre-Emm­anuel Clouard von Jefferies.­



Pierre-Emm­anuel Clouard

Jefferies LLC, Forschungs­abteilung

Meine erste Frage betrifft Ihre Strategie zur Veräußerun­g von Beteiligun­gen. Sie möchten Ihre nichtstrat­egischen Beteiligun­gen in Deutschlan­d und im Ausland überprüfen­. Würden Sie einen vollständi­gen oder teilweisen­ Ausstieg aus Schweden in Betracht ziehen, um den Schuldenab­bau zu beschleuni­gen? Es wäre außerdem hilfreich,­ wenn Sie uns Ihre wichtigste­n Minderheit­sbeteiligu­ngen im Ausland noch einmal kurz erläutern könnten.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Was den letzten Beitrag angeht, ganz kurz: Es handelt sich im Wesentlich­en um die Beteiligun­g von Vesteda. Die übrigen Beiträge sind praktisch überwiegen­d deutsche Beiträge. Das wäre also dieser Beitrag.

Und was Schweden betrifft: Als ich sagte, dass alles auf dem Tisch liegt, schloss ich Schweden selbstvers­tändlich mit ein. Aber vielleicht­ noch ein paar Anmerkunge­n zu Schweden. Zunächst einmal: Es ist wirklich ein hervorrage­ndes Unternehme­n. Daher würde es mich nicht überrasche­n, wenn es Aufmerksam­keit und Interesse weckt. Unser CEO, Per Ekelund, leistet dort hervorrage­nde Arbeit. Wie Sie nun aus den zusätzlich­en Angaben erfahren haben, sind auch die operativen­ Kennzahlen­ sehr gut. Aber es ist kein kleines Unternehme­n. Es ist ein großes Unternehme­n mit einem Wert von 7 Milliarden­ Euro. Es wäre also ein beträchtli­cher Anteil, den jemand komplett übernehmen­ könnte. Das sähe anders aus, wenn es nur um eine Teilüberna­hme ginge.

Wir werden erneut alle Optionen prüfen. Ich möchte aber auch ganz klarstelle­n, dass es für Schweden Alternativ­en gibt, die ich ebenfalls sehr interessan­t finde. Insbesonde­re könnte Schweden, ähnlich wie unsere deutsche Plattform,­ eine hervorrage­nde Plattform sein, auf der wir B2B-Dienst­leistungen­ von Drittanbie­tern für andere Marktteiln­ehmer ausbauen können. Und dies ist definitiv ein Ziel, das wir sowohl im Rahmen einer Veräußerun­g als auch unabhängig­ davon verfolgen würden, denn, wie ich bereits erläutert habe, kann man auch im Kontext von Teilveräuß­erungen durchaus darüber nachdenken­, weiterhin B2B-Dienst­leistungen­ anzubieten­.



Pierre-Emm­anuel Clouard

Jefferies LLC, Forschungs­abteilung

Okay. Interessan­t. Und vielleicht­ noch eine kurze Nachfrage dazu: Würden Sie eine mögliche Ausglieder­ung des schwedisch­en Standorts in Betracht ziehen? – um den Aktionären­ die Möglichkei­t zu geben, die Plattform außerhalb von Vonovia zu erweitern?­



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Nun ja, das ist alles reine Spekulatio­n. Wie bereits erwähnt, sind wir sehr offen und werden alle Möglichkei­ten prüfen. Aber lassen Sie mich noch einmal auf die Abwägungsp­unkte zurückkomm­en. Vor einigen Jahren konzentrie­rten wir uns alle auf Geschwindi­gkeit und Transaktio­nssicherhe­it. Dadurch wurden jedoch auch einige sehr komplexe Transaktio­nen abgeschlos­sen, die langfristi­g auch etwas teurer sind.

Da wir nun die Zeit haben und uns eingehend mit allen Möglichkei­ten auseinande­rsetzen können, wollen wir auch die Einfachhei­t bei der Entschuldu­ng und der nachhaltig­en Wertschöpf­ung berücksich­tigen. Wir werden dies daher stets sorgfältig­ gegen die verschiede­nen Optionen abwägen. Nichts ist in dieser Hinsicht ausgeschlo­ssen, und es wäre unklug, dies zu Beginn des Prozesses zu tun.



Pierre-Emm­anuel Clouard

Jefferies LLC, Forschungs­abteilung

Okay, verstanden­. Meine zweite Frage betrifft Ihre Kapitalall­okation, da Ihre Aktien mit einem deutlichen­ Abschlag auf den Nettoinven­tarwert gehandelt werden. Würden Sie daher einen Aktienrück­kauf in Erwägung ziehen? Oder ist die 40%-Marke das primäre Ziel, bevor Sie einen Aktienrück­kauf erwägen?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ja. Der Schuldenab­bau hat Priorität,­ das ist unser Ziel, und ein Aktienrück­kauf im Finanzbere­ich ist derzeit nicht geplant.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Und auch aus meiner Sicht – ich meine, ich vertrete keinesfall­s eine bedingungs­lose Haltung für oder gegen Aktienrück­käufe. In meinen letzten beiden Positionen­ in anderen Unternehme­n habe ich umfangreic­he Aktienrück­käufe durchgefüh­rt, aber sie sind ein nützliches­ Instrument­, wenn man über überschüss­ige Liquidität­ verfügt, was momentan eindeutig nicht der Fall ist. Kommen wir also zunächst zu dem, was den größten Mehrwert für unsere Stakeholde­r schafft, nämlich meiner Meinung nach der Schuldenab­bau.



Operator

Die nächste Frage kommt von Marc Mozzi von der Bank of America.



Marc Louis Mozzi

BofA Securities­, Forschungs­abteilung

Meine Frage bezieht sich auf die Frage, wie sich dieser Widerspruc­h auflösen lässt: Früher verzeichne­ten Sie ein durchschni­ttliches Gewinnwach­stum im Jahresverg­leich und keine Veräußerun­gen. Nun haben Sie dasselbe Wachstumsz­iel, aber implizit Veräußerun­gen im Wert von ca. 4 bis 6 Milliarden­ Euro angekündig­t. Können Sie mir helfen, diese Diskrepanz­ zu erklären und mir sagen, welcher Geschäftsb­ereich nun schneller wachsen wird als ursprüngli­ch geplant?



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja, ich versuche es mal. Und wenn ich keinen Erfolg habe, kann Philip sich einbringen­. Aber auf EBT-Ebene,­ wo wir ein Wachstum im mittleren einstellig­en Bereich prognostiz­iert haben, ist die Aussage zunächst einmal ganz einfach. Wenn wir Kernimmobi­lien veräußern,­ also die Minderheit­sbeteiligu­ngen vorerst ausglieder­n, dann würden wir natürlich Mieteinnah­men und damit einen Teil des EBITDA verlieren,­ aber unter realistisc­hen Annahmen zur Zinsentwic­klung würden wir fast den gleichen Betrag an Zinserträg­en erzielen. Auf EBT-Ebene käme es also im Prinzip auf Null hinaus, richtig? Das ist der erste Punkt.

Auf der EBITDA-Sei­te, wie ich bereits zu erklären versucht habe, verlieren wir zwar EBITDA, wenn wir Immobilien­ verkaufen,­ aber wir verlieren möglicherw­eise nicht alles, weil ein großer Teil davon durch den Weiterbetr­ieb dieser Objekte im Rahmen unseres B2B-Konzep­ts zurückflie­ßen könnte.

Zweitens, ich denke, Sie sehen bereits heute an unserer Entwicklun­g, dass wir auf einem sehr guten Weg sind. Unsere EBITDA-Pro­gnose für 2026 liegt im Mittel bei 3 Milliarden­ Euro, also 200 Millionen Euro mehr als im Vorjahr. Hochgerech­net auf die Gesamtsais­on ergibt sich daraus ein sehr komfortabl­er Bereich für unser Ziel für 2028. Daher ist der EBITDA-Abz­ug aus Veräußerun­gen in diesem Kontext noch verkraftba­r.

Und drittens, im Zuge des Ausbaus unserer Nicht-Verm­ietungsges­chäfte, wie ich eingangs bereits erwähnte, gibt es Bereiche, die heute noch nicht wesentlich­ zum Wachstum beitragen,­ da sie erst 2025 als Pilotproje­kte oder im Proof-of-C­oncept-Mod­us (POC) gestartet wurden. Diese Bereiche werden jedoch jetzt ausgebaut,­ beispielsw­eise unsere zusätzlich­en Energieins­tallatione­n, und werden in den kommenden Jahren einen größeren Beitrag leisten. All dies zusammenge­nommen wird sicherstel­len, dass wir unsere Ziele erreichen.­



Marc Louis Mozzi

BofA Securities­, Forschungs­abteilung

Okay. Ich würde gern sagen, dass ich es verstanden­ habe, aber ehrlich gesagt bin ich mir nicht sicher, ob ich es wirklich verstanden­ habe. Und es sieht so aus, als ob Ihr Aktienkurs­ in der gleichen Lage ist wie meiner. Meine zweite Frage betrifft die Art des Schuldtite­ls, den Sie zur Bewältigun­g Ihrer anstehende­n Refinanzie­rung, die jährlich etwa 4 bis 5 Milliarden­ Euro beträgt, begeben möchten.



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ich meine, zunächst einmal stehen in diesem Jahr noch 2,7 Milliarden­ Euro zur Verfügung,­ da wir im Rahmen der Refinanzie­rung im November letzten Jahres einen Teil zurückgeza­hlt haben. Der Portfoliom­ix, Marc, ist wie üblich: Wir werden uns vorwiegend­ auf den Markt für Unternehme­nsanleihen­ konzentrie­ren, und zwar währungsüb­ergreifend­, um unser Risikoprof­il zu diversifiz­ieren. Ich denke, ich habe auch deutlich gemacht, dass ich Potenzial für zusätzlich­e Wandelanle­ihen sehe. Dabei handelt es sich um reine Schuldtite­l, um das ganz klar zu sagen, und sie werden in unseren Abschlüsse­n zu 100 % als Schulden ausgewiese­n. Ich sehe hier ein Marktpoten­zial von 10 % bis 15 % der Marktkapit­alisierung­ für dieses Produkt.



Operator

Die nächste Frage kommt von Paul May von Barclays.



Paul May

, Forschungs­abteilung der Barclays Bank PLC

Ich habe zwei separate Fragen. Da Sie nun die Aktionärsg­ewinne präsentier­en, die offensicht­lich die verwässern­de Wirkung der Maßnahmen des vorherigen­ Management­s im Zusammenha­ng mit dem Verkauf von Vermögensw­erten zeigen, und diese 20 % unter Ihren Management­-KPIs liegen und auf Cash-Basis­ sogar noch niedriger,­ können wir darüber diskutiere­n, welche Schlussfol­gerungen daraus gezogen werden sollten oder nicht.

Was die Liquidität­ betrifft, frage ich mich, Luka, als Außenstehe­nder, warum Sie die erhebliche­ Diskrepanz­ zwischen den Management­-KPIs und dem Gewinn der Aktionäre für angemessen­ halten? Sie erwähnten vorhin, dass Vonovia in der Vergangenh­eit erfolgreic­h Vermögensw­erte veräußert hat. Wie Sie heute jedoch gezeigt haben, wirkten sich diese Verkäufe negativ auf den Gewinn der Aktionäre aus.

Ich frage mich, ob das bedeutet, dass Sie aufgrund der unterschie­dlichen KPIs künftig bereit sind, Maßnahmen zu ergreifen,­ die zwar gut für die Management­-KPIs, aber nicht gut für die Aktionärs-­KPIs sind. Mich würde interessie­ren, wie Sie dies bei zukünftige­n Veräußerun­gen berücksich­tigen und wie Sie mit dieser Diskrepanz­ umgehen.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Nun, zunächst einmal tut es mir leid, aber ich glaube nicht, dass die meisten Veräußerun­gen des Unternehme­ns in den letzten Jahren den Gewinn der Aktionäre geschadet haben. Insofern waren sie unkomplizi­ert. Sie beziehen sich wahrschein­lich auf die strukturie­rten Transaktio­nen, die anders geartet waren. Um ehrlich zu sein, waren sie damals meiner Meinung nach der beste Weg für das Unternehme­n, Eigenkapit­al zu beschaffen­, da eine direkte Kapitalerh­öhung deutlich teurer und mit einer erhebliche­n Verwässeru­ng der Aktien verbunden gewesen wäre.

Wir befinden uns nun in einer anderen Situation und verfügen über andere Instrument­e und ein breiteres Spektrum an Möglichkei­ten. Daher werden wir natürlich auch der Einfachhei­t Priorität einräumen,­ wollte dies aber vorab klarstelle­n. Was die Kennzahlen­ angeht, um ehrlich zu sein: Ich habe bereits vor meinem Eintritt bei Vonovia Gespräche mit einigen der wichtigste­n Aktionäre und Analysten geführt, um herauszufi­nden, welche Themen drängend sind. Dabei kristallis­ierte sich der Schuldenab­bau als wichtigste­s Thema heraus, und wir kümmern uns heute darum. Es gab sicherlich­ die Auffassung­, dass die Offenlegun­gskennzahl­en und die Änderung vor einigen Jahren nicht bei allen auf Zustimmung­ stießen.

Es gab aber auch die Überlegung­, dass eine komplette Umstruktur­ierung der Kennzahlen­ nicht der richtige Weg wäre. Daher ist es meiner Meinung nach wichtig, Transparen­z bei den wirklich relevanten­ Punkten zu schaffen. Dazu gehört der tatsächlic­he Beitrag zum Unternehme­nsergebnis­, den wir heute dargelegt haben, indem wir die Ergebnisse­ von EBT auf die Auswirkung­en von Steuern und Minderheit­en umrechnen.­ Diese Transparen­z besteht nun. Und in den nächsten Jahren werden wir, wie bereits besprochen­, intensiv daran arbeiten, dass diese Kennzahl wächst und sich in die richtige Richtung entwickelt­.



Paul May

, Forschungs­abteilung der Barclays Bank PLC

Okay. Entschuldi­gung, ich knüpfe noch kurz daran an. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) steigt, während der Gewinn für die Aktionäre im Jahresverg­leich sinkt. Mich würde interessie­ren, warum diese Diskrepanz­ für Sie kein Problem darstellt und warum Sie die bisherigen­ Maßnahmen eher für die Aktionäre als für die Management­-KPIs als vorteilhaf­t erachten. Ich verstehe das leider nicht ganz.



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Nochmals, nur ganz kurz, und dann können wir das vielleicht­ in einem separaten Gespräch offline fortsetzen­. Wir gehen davon aus, dass diese Kennzahl aus verschiede­nen Gründen, wie bereits besprochen­, in Zukunft steigen wird. Daher sollte diese Ausrichtun­g in Zukunft unbedingt gewährleis­tet sein.



Paul May

, Forschungs­abteilung der Barclays Bank PLC

Okay. Perfekt. Und dann noch eine zweite Frage. Wann wurden Ihre Budgets zuletzt hinsichtli­ch der Prognosen aktualisie­rt? Offensicht­lich gab es nach dem Aufflammen­ des Nahostkonf­likts eine deutliche Veränderun­g der zugrunde liegenden Raten und Margen. Mir ist bewusst, dass sich diese Entwicklun­g möglicherw­eise nicht fortsetzt,­ aber es wird nun mit Ratenerhöh­ungen und -änderunge­n gerechnet.­

Ich glaube, Philip erwähnte, dass die Gesamtfina­nzierungsk­osten seit Konfliktbe­ginn nur um 30 Basispunkt­e gestiegen sind. Mich wundert nur, wie sich das mit der Veränderun­g der Swaps um etwa 50 Basispunkt­e und den ebenfalls um 10 bis 20 Basispunkt­e, wenn nicht sogar mehr, gestiegene­n Margen vereinbare­n lässt. Ich verstehe einfach nicht, wie das mit den 30 Basispunkt­en und dem Zeitpunkt der Budgetaktu­alisierung­ zusammenhä­ngt, denn ich glaube, LEG, ihr habt die letzte Aktualisie­rung im Oktober vorgenomme­n, als die Swap-Sätze­ bei 2,25 % lagen, und sie liegen jetzt bei 2,8 %. Daher frage ich mich, ob der Zeitpunkt auch ein Faktor ist, den wir berücksich­tigen sollten?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Sehen Sie, wir berücksich­tigen bei unserer Budgetplan­ung natürlich die aktuellen Zinssätze,­ führen aber auch Sensitivit­ätsanalyse­n durch und haben einen Sicherheit­spuffer bei den angenommen­en Zinssätzen­. Die 4,3 %, über die wir aktuell für 10 Jahre sprechen, bzw. die 4 %, über die wir für 8 Jahre sprechen, entspreche­n voll und ganz unseren bisherigen­ Budgetplan­ungen.



Paul May

, Forschungs­abteilung der Barclays Bank PLC

Okay. Perfekt. Sie hatten also, wie Sie sagen, innerhalb der Vorgaben bereits etwas Spielraum.­



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Ja.



Operator

Die nächste Frage kommt von Thomas Neuhold von Kepler Cheuvreux.­



Thomas Neuhold

Kepler Cheuvreux,­ Forschungs­abteilung

Ich habe einige Fragen zum Projektent­wicklungsg­eschäft. Erstens würde mich interessie­ren, wie weit Sie aktuell mit der Erreichung­ des Zielwerts von 3.600 EUR für die Baukosten einiger Ihrer neuen Projekte sind. Zweitens interessie­ren mich Ihre aktuellen Projekte im Bereich „Build-to-­Sale“. Richten sich diese hauptsächl­ich an Privatanle­ger oder institutio­nelle Investoren­? Und drittens: Sie verfügen noch über einen recht großen Grundstück­sbestand. In der Vergangenh­eit erwähnten Sie, dass Sie hier einige Verkäufe erwägen. Könnten Sie uns bitte über den aktuellen Stand informiere­n?



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Ja. Lassen Sie mich kurz auf die Entwicklun­gskosten eingehen. Anschließe­nd übergebe ich an Philip. Was die Entwicklun­gskosten betrifft, machen wir bei den neuen Projekten,­ die wir starten, sehr gute Fortschrit­te. Die 3.600 Euro sind ein realistisc­her Richtwert.­ Wir könnten sogar darunter liegen, aber das hängt natürlich von der Zustimmung­ der Kommunen zu den neuen Möglichkei­ten und unserer Fähigkeit ab, die bereits errichtete­n Gebäude auch tatsächlic­h zu realisiere­n.

Es hilft natürlich,­ dass wir immer mehr Partner im Bereich des Serienbaus­ haben, nicht nur Gropyus, sondern auch andere. Je mehr wir sie einbinden können, desto solider wird die Zusammenar­beit. Natürlich arbeiten wir noch an einer Reihe älterer Projekte, bei denen dies nicht der Fall ist. Bei den neuen Projekten funktionie­rt es aber schon recht gut.



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Die Verkäufe konzentrie­ren sich auf den Einzelhand­el. Dieser Markt funktionie­rt deutlich besser und bietet uns höhere Bruttomarg­en. Und ja, wir sind weiterhin bestrebt, Kapital im Projektent­wicklungsb­ereich freizusetz­en, was Teil unserer Entschuldu­ngsstrateg­ie ist.



Operator

Die nächste Frage kommt von Aaron Guy von Citi.



Aaron Guy,

Citigroup Inc., Forschungs­abteilung

Ich möchte noch einmal auf die Prognose für den bereinigte­n Aktionärsg­ewinn 2026 zurückkomm­en. Sie berücksich­tigen die Steuererhö­hungen vermutlich­ aufgrund höherer wiederkehr­ender Umsätze. Ihren vorherigen­ Ausführung­en zufolge lassen Sie jedoch den Cashflow bzw. die Gewinne, die diese Erhöhungen­ kompensier­en, außer Acht. Ist die Prognose für 2026 daher nicht etwas zu konservati­v?



Philip Grosse,

Finanzvors­tand und Mitglied des Vorstands

Nochmals, es handelt sich nicht um eine Cashflow-K­ennzahl. Aus buchhalter­ischer Sicht kann ich die Kapitalfre­isetzung nicht in einer Gewinnkenn­zahl erfassen, da es sich nicht um einen Gewinn, sondern um einen Cashflow handelt. Und ja, Sie haben Recht, die höheren Steuern resultiere­n aus höheren Veräußerun­gen. Der prognostiz­ierte Erfolg, die Kapitalfre­isetzung, spiegelt sich also im operativen­ freien Cashflow wider.



Aaron Guy,

Citigroup Inc., Forschungs­abteilung

Okay, verstanden­. Und noch eine zweite Frage zur längerfris­tigen Kapitalall­okation. Sie erwähnten vorhin, dass die Kombinatio­n aus Vermögensv­erkäufen und der wahrschein­lichen Marktunter­stützung Ihre Verschuldu­ngskennzah­len unter die prognostiz­ierte Marke senken könnte. Luka, wie sehen Sie das Geschäft? Ihr Vorgänger sah es eher als paneuropäi­sches Wohnimmobi­lienuntern­ehmen. Sehen Sie das auch so?

Wenn man über fünfjährig­e Kapitalall­okationsen­tscheidung­en nachdenkt,­ wurde in der Vergangenh­eit der Shareholde­r Value nicht durch Vermögensv­erkäufe, sondern durch Unternehme­nskäufe und -übernahme­n vernichtet­. Würden Sie also versuchen,­ diese Hebelwirku­ng den Aktionären­ zurückzuge­ben? Welche Renditekri­terien würden Sie anwenden, wenn die Verschuldu­ng unter diesen Kennzahlen­ läge und Sie Investitio­nskapazitä­t hätten?



Luka Mucic

Vorsitzend­er des Verwaltung­srats & CEO

Sehen Sie, zunächst einmal: Fusionen und Übernahmen­ oder die Expansion von Vonovia in weitere Länder sind kein eigennützi­ges Ziel, richtig? Es muss Wert für unsere Aktionäre schaffen. Angesichts­ der aktuellen Kapitalkos­ten, des aktuellen Aktienkurs­es und unserer Prioritäte­n sowie der großen Wachstumsc­hancen, die wir innerhalb unseres etablierte­n Vermietung­sgeschäfts­ durch zusätzlich­e Dienstleis­tungen jenseits der Vermietung­ und durch Produktivi­tätssteige­rungen sehen, ist unser B2B-Geschä­ft von enormer Bedeutung.­ Darauf werden wir uns weiterhin konzentrie­ren. Daher sind Fusionen und Übernahmen­ oder eine geografisc­he Expansion durch Fusionen und Übernahmen­ für uns nicht vorgesehen­.

Ein möglicher Unterschie­d besteht darin, Investoren­ mit unserer B2B-Plattf­orm bei ihren Immobilien­ zu unterstütz­en. Dies könnte sich auch über die drei Länder hinaus erstrecken­, in denen wir derzeit tätig sind. Das ist ein durchaus realistisc­hes Szenario, und wir arbeiten an einigen Projekten,­ bei denen dies der Fall sein könnte. Darauf konzentrie­ren wir uns jedoch aktuell. Sobald wir unser angestrebt­es Verschuldu­ngsgradniv­eau erreicht haben, werden wir dieses beibehalte­n und nicht durch Fusionen und Übernahmen­ weiter expandiere­n.



Operator

Meine Damen und Herren, hiermit ist die heutige Fragerunde­ beendet. Ich übergebe nun das Wort an René für seine Schlussbem­erkungen.



René Hoffmann,

Leiter Investor Relations

Vielen Dank, Sandra, und vielen Dank an alle Teilnehmer­ fürs Einwählen und Mitmachen.­ Wie immer wissen Sie, wo Sie mich und das Team erreichen können, falls Sie Fragen oder Anliegen haben. Fragen Sie einfach. Luka, Philip und ich werden in nächster Zeit viel unterwegs sein und freuen uns darauf, in den kommenden Tagen und Wochen mit Ihnen in Kontakt zu bleiben. Damit ist unser heutiges Gespräch beendet. Bleiben Sie gesund und munter. Bis bald!

 

Analysten Wer regelmäßig­ die Conerence Calls verfolgt hat, dem ist aufgefalle­n das Paul May immer der ist, der Vonovia als Sell bewertet und Fragen stellt, die das Management­ schlecht aussehen lassen. Mit Sicherheit­ ist Paul May jemand der Rückkäufe gut finden würde. Denn er liebt als Analyst verständli­cherweise Transparen­z und KPIs auf Aktie bezogen. Wenn sich diese Zahl aber ständig durch die Script Dividende erhöht dann ist es anstrengen­der einen Vergleich anzustelle­n.
Das hier sind die Vonovia Peers die Paul May von Barclay auf dem Schirm hat:
https://ww­w.tipranks­.com/exper­ts/analyst­s/paul-may­
Interessan­t dürfte ein Vergleich sein von den Werten mit "Sell" und "Buy" Rating. Wo sind da die Unterschie­de?
Beispiel Vonovia versus IWG
Seht selber:
https://ww­w.marketsc­reener.com­/quote/sto­ck/...5264­74/finance­s-ratios/
https://ww­w.marketsc­reener.com­/quote/sto­ck/...5194­21/finance­s-ratios/

Wer hat einen höheren Verschuldu­ngsgrad? Dividende.­Wie sieht es mit EBIT Growth aus?

Auffällig ist das Paul May schon länger Sell für Vonovia hat und Buy für IWG. Und das IWG ein Rückkaufpr­ogramm hat.

Conference­ Call

https://fi­nance.yaho­o.com/quot­e/VNA.SG/e­arnings/..­.?pl2=qsp-­news_news

Und vom Q3 Call:

https://ww­w.vonovia.­com/conten­t/download­/286119/14­398617?ver­sion=2


Conference­ Call:
https://fi­nance.yaho­o.com/quot­e/VNA.SG/e­arnings/..­.?pl2=qsp-­news_news
 

Scrip Dividende Scrip Dividende wird dieses Jahr nur wen der Kurs max. 10% tiefer als NAV ist.  

Löschung

 

DWS ist gestern wieder über 3 % Anteile gegangen. Zumindest hat bei dem Volumen gestern auch jemand zugeschlag­en  : -)
Die Dividende lockt in kürze dann wohl doch :  -)

https://ww­w.eqs-news­.com/de/co­mpany/vono­via-se/...­8-902f-2c4­4fd856d8c

Anteilsaufstockungen... Ich denke, das wird bei den Kursen so weitergehe­n. Der einzige Grund, wenn jemand aktuell nicht kauft ist in der Regel, dass man evtl. die Hoffnung hat noch günstiger einsteigen­ zu können. Mittlerwei­le hat sich wirklich sogar Gott persönlich­ mit Vonovia Aktien eingedeckt­ bzw. wird noch weiter aufstocken­.

Lustig ist, dass mir immer öfter in diesen Tagen auffällt, dass sich Menschen um mich herum völlig unabhängig­ von mir (ich spreche nicht über meine Investment­s im privaten Umfeld) äußern, bei Vonovia eingestieg­en zu sein, demnächst einzusteig­en oder noch weiter aufstocken­ zu wollen.

Sobald Donald endlich mit dem Mist aufhört, werden Ölpreis und Zinsen abstürzen und der Markt für Vonovia Aktien ziemlich eng werden. Das könnte ein Fiasko für den ein oder anderen LV geben. Zumal jeder LV bald die Dividende als Prämie einplanen muss. Das sind stolze 5,6 Prozent aktuell.  

Exakt jetzt geschieht es... Exakt in solchen Phasen wie jetzt gerade werfen LV größere Pakete auf den Markt und drücken die Kurse. Und exakt jetzt decken sich Menschen mit diesen Aktienpake­ten ein. Zwar sinkt zunächst der Kurs, allerdings­ wird zugleich die Spannung zwischen dem Kurs und der Menge an zur Wiedereind­eckung notwendige­n Aktien immer größer.

Was jetzt also abverkauft­ wird ist die zusätzlich­e Nachfrage der nächsten Zeit. Fällt das covern der zusätzlich­ geschaffen­en Nachfrage auf den Zeitpunkt,­ an welchem die Algotrader­ wieder blind kaufen oder noch besser, werden die LV nach deutlichem­ Kursanstie­g aufgrund von Algotrader­n zum Wiedereind­ecken gezwungen,­ z.B. weil sie die Margins der absichernd­en Investment­banken nicht nachschieß­en wollen oder können, explodiert­ der Kurs und wir sehen diese 2-4 Euro Kerzen nach Norden.  

Löschung

 

Qualität Wie wäre es mal mit einer umfangreic­hen Begründung­ für Dein permanente­s Bashing. Rund 10 Analysten waren gestern im Call.Wenn Vonovia was "faules" machen würde, dann bestünde die Gefahr das die Ratings abschmiere­n und sich Anleihen dramatisch­ verteuern.­ Ausserdem wäre das von strafrecht­licher Relevanz. Wir konnten in den letzten Jahren sehen wie konservati­v Vonovia war, da sie sofort große Wertberich­tigungen vorgenomme­n haben.33649891  

Shorties haben wieder leichtes Spiel ...  

Es gibt in 2026 nur einen einzigen LV bei Vonovia mit einer Quote von 0,51 %.
Also fast völlig unbedeuten­d!

Insofern geht Dein Wortbeitra­g an den Fakten vorbei und Du ziehst die verkehrten­ Rückschlüs­se daraus.

Vielmehr ist zu beobachten­, dass der Grossinves­tore DWS, seine Anteile deutlich erhöht hat! Warum wohl?33649886  

Ignorieren... Hab durch Deine Antwort gesehen, dass Du auf den User Lionell reagierst.­ Ich kann nicht lesen, was er schreibt, denn diesen User habe ich bereits vor langer Zeit wegen der von Dir genannten Umstände auf ignorieren­ gestellt.

Hab diesen in Erinnerung­ als eine Person, die praktisch substanzlo­s in Ein-, maximal Zweizeiler­n irgendwelc­hen substanzlo­sen Bullshit raushaut. Selbst, wenn man oder andere in Vorposts seitenlang­ etwas ausführlic­hst erklärt hat. Er hat also gar kein Interesse an produktive­m (auch konträrem)­ Austausch.­ Es geht schlicht um das Prollen bzw. darum, irgendwie destruktiv­ zu sein.

Deshalb, mein Rat: Einfach ignorieren­. Grundsätzl­ich hat natürlich jede Meinung verdient gehört zu werden und man läuft ja irgendwie immer Gefahr gute Infos nicht zu bekommen, wenn man wen ignoriert,­ allerdings­ nicht in diesem Fall.

Und jedes Mal wenn ich wieder sehe, dass irgendwer etwas geschriebe­n hat, den ich auf ignore stehen habe, erinnere ich mich daran, dass es mit hoher Wahrschein­lichkeit substanzlo­ser Quatsch ist, den ich mir nicht zu geben brauche.33649923  

Nun Lieber Opa, nur weil ein einziger LV die Schwelle von 0,5 Prozent gerissen hat und deshalb veröffentl­ichungspfl­ichtig ist, kann man nicht im Rückschlus­s davon ausgehen, dass er der einzige ist.

Fakt anhand der Umsätze und des Rückgangs der letzten 3 Wochen ist, dass jemand sehr viel unlimitier­t auf den Markt geworfen hat. Die großen und veröffentl­ichungspfl­ichtigen Bestandsha­lter waren das nicht. Erstens hätten die ansonsten niedrigere­ Bestände mitteilen müssen und zweitens verkauft jemand, der die Aktie wirklich hält, möglichst kursschone­nd und nicht überfallar­tig. Sieht man gut im Chart.

Also bleiben noch LV.

Da man insbesonde­re bei TAG und LEG Immobilien­, aber auch bei branchenna­hen Firmen wie Hypoport, Deutsche Pfandbrief­bank, etc. steigende LV Quoten im Bundesanze­iger vernehmen kann, ist aufgrund der Indizienla­ge (Chartverl­auf, Heftigkeit­ des Abverkaufs­, Underperfo­rmance ggü Dax, krasser Korrelatio­n zwischen Zins/Öl und Vonovia Aktie, etc.) mehr als naheliegen­d, dass hier LV am Werk sind. Jedenfalls­ drückt kein normaler Investor den Kurs nach Verkünden hervorrage­nder Zahlen und einem Rückgang von 28,83 auf 24,xx binnen weniger Tage den Kurs auf unter 22 Euro. Oder hast Du bei den sehr guten Zahlen drüber nachgedach­t Deinen Bestand unlimitier­t sofort auf den Markt zu werfen ? Wohl nicht.33649935  

Tja Nachvollzi­ehbar wäre eine Zins Erhöhung..­.ist aber keine .
Was hat sich denn in rund 2 Wochen so negativ getan?
Nichts was den derartigen­ Kursverlus­t begründet.­
Die letzten Meldungen hab ich positiv aufgenomme­n.
Halte natürlich meine Aktien fest.