IC Immobilien halten
25.04.07 16:32
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Roland Könen, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die Aktie der IC Immobilien Holding AG (ISIN DE0005632160 / WKN 563216) von "kaufen" auf "halten" zurück.
IC Immobilien habe am Anfang dieser Woche die endgültigen Zahlen für 2006 vorgestellt und diese sowie den weiteren Ausblick auf 2007 und 2008 auf einer Presse- und Analystenkonferenz näher erläutert. Erstmals sei die Berichtserstattung nach IFRS erfolgt, sodass auch das Vorjahr entsprechend angepasst worden sei.
Auf der Umsatzseite habe die Gruppe einen Rückgang um 7% auf 20,2 Mio. EUR verzeichnen müssen. Dies sei jedoch auf außergewöhnlich hohe Umsätze aus Generalübernehmertätigkeit mit entsprechenden gegenüberstehenden Aufwendungen sowie Sonderhonoraren aus Mietvertragsablösungen im Vorjahr zurückzuführen.
Auf der Ergebnisseite sei auf operativer Ebene das Vorjahresniveau von 3,4 Mio. EUR nahezu wieder erreicht worden. Zu beachten sei hierbei, dass auf der einen Seite der Börsengang insbesondere in der ersten Jahreshälfte erhebliche Ressourcen gebunden habe. Auf der anderen Seite würden die sonstigen betrieblichen Erträge einen Sondereffekt von 0,5 Mio. EUR aus dem Verkauf von Kunst beinhalten, die IC Immobilien im Zuge der Akquisition der Schmidtbank-Filialen übernommen habe.
Ein deutlich verbessertes Finanzergebnis, u. a. als Folge der Liquiditätszuflüsse aus dem Börsengang, habe schließlich zu einem deutlichen Anstieg des Vorsteuerergebnisses (3,3 Mio. EUR nach 2,3 Mio. EUR) sowie in Kombination mit einem leichten Steuerertrag zu einem Anstieg des Jahresüberschusses nach Anteilen Dritter um über 80% auf 3,3 Mio. EUR geführt. Das Ergebnis je Aktie habe bezogen auf die durchschnittlich im Umlauf befundenen Aktien 1,41 EUR nach 1,02 EUR im Vorjahr betragen. Mit aktueller Aktienanzahl gerechnet habe der Gewinn je Aktie bei 1,16 EUR gelegen (Vorjahr: 0,64 EUR).
Die Aufwendungen des Börsenganges (1,1 Mio. EUR) seien zum Großteil mit den Kapitalrücklagen verrechnet worden. Lediglich 0,1 Mio. EUR seien in der Gewinn- und Verlustrechnung als Aufwand verbucht worden.
Wie beim Börsengang angekündigt, avisiere die Gesellschaft für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Ausschüttung von 1,00 EUR je Aktie (Hauptversammlung: 24. Mai 2007), was einer Dividendenrendite von aktuell 5,6% entspreche.
Angesichts der weiterhin positiven Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte blicke auch das IC-Management auf die weitere Geschäftsentwicklung für 2007, aber auch auf die darauf folgenden Jahre positiv. Hierbei müsse beachtet werden, dass der Konzern als Dienstleister tendenziell erst mit einem gewissen Nachlauf von der Entwicklung der Märkte profitiere.
Der Rückgang der Assets under Management Anfang 2007 sei auf die Beendigung eines Dienstleistungsvertrages aus Rentabilitätsgründen mit einem größeren Kunden (Fortress) zurückzuführen. Angabegemäß sei dieser Rückgang bereits Ende des ersten Quartals im Asset Management wieder ausgeglichen worden. Im Property Management sei die Gesellschaft angesichts aktuell laufender Verhandlungen optimistisch, bis zum Ende des zweiten Quartals auch hier den Ausgleich zu schaffen.
Darüber hinaus erwarte das Management in diesem Bereich deutlich steigende Volumina, wie das Beispiel einer Fondskonzeption mit einer ausländischen Bank zeige, bei der der Konzern insbesondere für die Akquisition der Objekte, deren Betreuung sowie die Ankaufsabwicklung zuständig sei.
Insgesamt sei jedoch auch zu konstatieren, dass das Wettbewerbsumfeld im Property- und Asset Management immer anspruchsvoller werde. Aufgrund von bestehenden und avisierten Akquisitionsmandaten würden die Umsätze im Bereich Investment in 2007 angabegemäß voraussichtlich deutlich über den Erlösen der letzten Jahre liegen und entsprechend positiv zum Ergebnis beitragen.
Nach Angaben des Managements dürfte jedoch das Geschäft mit geschlossenen deutschen Immobilienfonds für die breite Masse aufgrund der Einführung der REITs mittelfristig deutlich an Bedeutung verlieren. Der REIT stelle jedoch für IC Immobilien in Bezug auf die angebotenen Dienstleistungen ein deutliches Wachstumsfeld dar. Nach Einschätzung der Gesellschaft würden die REITs mit einer schlanken Führungsmannschaft operieren und die meisten Tätigkeiten an Dienstleister wie die IC Immobilien auslagern. Inwieweit IC Immobilien hiervon tatsächlich profitieren könne, müsse zwar zunächst abgewartet werden, die Analysten würden jedoch von deutlichen Impulsen für die Gesellschaft ausgehen.
Das bereits zum Börsengang avisierte Ziel eines durchschnittlichen jährlichen Wachstums von 20% habe das Management aktuell wieder bestätigt. Neben diesem Anstieg des Umsatzes sollten auch die Umsatzrendite sowie die Eigenkapitalrendite bei 20% liegen. Das Management habe jedoch betont, dass diese Ziele insgesamt nur schwer zu erreichen seien.
Für 2007 strebe die Gesellschaft ein Ergebnis je Aktie auf dem 2006er Niveau (1,41 EUR), diesmal aber mit der erhöhten Aktienanzahl, an. In Summe würde dies eine Steigerung des Jahresüberschusses um über 20% auf rund 4 Mio. EUR bedeuten.
Da die Analysten einen Unternehmensvergleich mit anderen deutschen börsennotierten Aktiengesellschaften nicht zielführend erachten würden, würden sie die Aktie der IC-Gruppe unverändert mittels eines Dividendenmodells bewerten. Dies würden sie angesichts der hohen Ausschüttungen für adäquat halten. Gegenüber ihrem letzten Update hätten die Analysten bei den zugrunde gelegten Annahmen das Beta aufgrund der bislang gezeigten geringen Volatilität weiter von 1,1 auf 1,0 reduziert, gleichzeitig jedoch aus Vorsichtsgründen das Wachstum in der Terminal Value-Phase bei 0,0% belassen. Insgesamt würden die Analysten so einen fairen Wert je Aktie von rund 18,50 EUR (zuletzt: 16,00 EUR) errechnen.
Nach den Kurssteigerungen der letzten Wochen stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe den Wert der IC Immobilien Holding AG angesichts des jetzt nur noch überschaubaren Kurspotenzials von "kaufen" auf "halten" herab. Zu beachten sei unverändert die geringe Liquidität der Aktie an der Börse. (Analyse vom 25.04.2007) (25.04.2007/ac/a/nw)
IC Immobilien habe am Anfang dieser Woche die endgültigen Zahlen für 2006 vorgestellt und diese sowie den weiteren Ausblick auf 2007 und 2008 auf einer Presse- und Analystenkonferenz näher erläutert. Erstmals sei die Berichtserstattung nach IFRS erfolgt, sodass auch das Vorjahr entsprechend angepasst worden sei.
Auf der Umsatzseite habe die Gruppe einen Rückgang um 7% auf 20,2 Mio. EUR verzeichnen müssen. Dies sei jedoch auf außergewöhnlich hohe Umsätze aus Generalübernehmertätigkeit mit entsprechenden gegenüberstehenden Aufwendungen sowie Sonderhonoraren aus Mietvertragsablösungen im Vorjahr zurückzuführen.
Auf der Ergebnisseite sei auf operativer Ebene das Vorjahresniveau von 3,4 Mio. EUR nahezu wieder erreicht worden. Zu beachten sei hierbei, dass auf der einen Seite der Börsengang insbesondere in der ersten Jahreshälfte erhebliche Ressourcen gebunden habe. Auf der anderen Seite würden die sonstigen betrieblichen Erträge einen Sondereffekt von 0,5 Mio. EUR aus dem Verkauf von Kunst beinhalten, die IC Immobilien im Zuge der Akquisition der Schmidtbank-Filialen übernommen habe.
Ein deutlich verbessertes Finanzergebnis, u. a. als Folge der Liquiditätszuflüsse aus dem Börsengang, habe schließlich zu einem deutlichen Anstieg des Vorsteuerergebnisses (3,3 Mio. EUR nach 2,3 Mio. EUR) sowie in Kombination mit einem leichten Steuerertrag zu einem Anstieg des Jahresüberschusses nach Anteilen Dritter um über 80% auf 3,3 Mio. EUR geführt. Das Ergebnis je Aktie habe bezogen auf die durchschnittlich im Umlauf befundenen Aktien 1,41 EUR nach 1,02 EUR im Vorjahr betragen. Mit aktueller Aktienanzahl gerechnet habe der Gewinn je Aktie bei 1,16 EUR gelegen (Vorjahr: 0,64 EUR).
Die Aufwendungen des Börsenganges (1,1 Mio. EUR) seien zum Großteil mit den Kapitalrücklagen verrechnet worden. Lediglich 0,1 Mio. EUR seien in der Gewinn- und Verlustrechnung als Aufwand verbucht worden.
Wie beim Börsengang angekündigt, avisiere die Gesellschaft für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Ausschüttung von 1,00 EUR je Aktie (Hauptversammlung: 24. Mai 2007), was einer Dividendenrendite von aktuell 5,6% entspreche.
Der Rückgang der Assets under Management Anfang 2007 sei auf die Beendigung eines Dienstleistungsvertrages aus Rentabilitätsgründen mit einem größeren Kunden (Fortress) zurückzuführen. Angabegemäß sei dieser Rückgang bereits Ende des ersten Quartals im Asset Management wieder ausgeglichen worden. Im Property Management sei die Gesellschaft angesichts aktuell laufender Verhandlungen optimistisch, bis zum Ende des zweiten Quartals auch hier den Ausgleich zu schaffen.
Darüber hinaus erwarte das Management in diesem Bereich deutlich steigende Volumina, wie das Beispiel einer Fondskonzeption mit einer ausländischen Bank zeige, bei der der Konzern insbesondere für die Akquisition der Objekte, deren Betreuung sowie die Ankaufsabwicklung zuständig sei.
Insgesamt sei jedoch auch zu konstatieren, dass das Wettbewerbsumfeld im Property- und Asset Management immer anspruchsvoller werde. Aufgrund von bestehenden und avisierten Akquisitionsmandaten würden die Umsätze im Bereich Investment in 2007 angabegemäß voraussichtlich deutlich über den Erlösen der letzten Jahre liegen und entsprechend positiv zum Ergebnis beitragen.
Nach Angaben des Managements dürfte jedoch das Geschäft mit geschlossenen deutschen Immobilienfonds für die breite Masse aufgrund der Einführung der REITs mittelfristig deutlich an Bedeutung verlieren. Der REIT stelle jedoch für IC Immobilien in Bezug auf die angebotenen Dienstleistungen ein deutliches Wachstumsfeld dar. Nach Einschätzung der Gesellschaft würden die REITs mit einer schlanken Führungsmannschaft operieren und die meisten Tätigkeiten an Dienstleister wie die IC Immobilien auslagern. Inwieweit IC Immobilien hiervon tatsächlich profitieren könne, müsse zwar zunächst abgewartet werden, die Analysten würden jedoch von deutlichen Impulsen für die Gesellschaft ausgehen.
Das bereits zum Börsengang avisierte Ziel eines durchschnittlichen jährlichen Wachstums von 20% habe das Management aktuell wieder bestätigt. Neben diesem Anstieg des Umsatzes sollten auch die Umsatzrendite sowie die Eigenkapitalrendite bei 20% liegen. Das Management habe jedoch betont, dass diese Ziele insgesamt nur schwer zu erreichen seien.
Für 2007 strebe die Gesellschaft ein Ergebnis je Aktie auf dem 2006er Niveau (1,41 EUR), diesmal aber mit der erhöhten Aktienanzahl, an. In Summe würde dies eine Steigerung des Jahresüberschusses um über 20% auf rund 4 Mio. EUR bedeuten.
Da die Analysten einen Unternehmensvergleich mit anderen deutschen börsennotierten Aktiengesellschaften nicht zielführend erachten würden, würden sie die Aktie der IC-Gruppe unverändert mittels eines Dividendenmodells bewerten. Dies würden sie angesichts der hohen Ausschüttungen für adäquat halten. Gegenüber ihrem letzten Update hätten die Analysten bei den zugrunde gelegten Annahmen das Beta aufgrund der bislang gezeigten geringen Volatilität weiter von 1,1 auf 1,0 reduziert, gleichzeitig jedoch aus Vorsichtsgründen das Wachstum in der Terminal Value-Phase bei 0,0% belassen. Insgesamt würden die Analysten so einen fairen Wert je Aktie von rund 18,50 EUR (zuletzt: 16,00 EUR) errechnen.
Nach den Kurssteigerungen der letzten Wochen stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe den Wert der IC Immobilien Holding AG angesichts des jetzt nur noch überschaubaren Kurspotenzials von "kaufen" auf "halten" herab. Zu beachten sei unverändert die geringe Liquidität der Aktie an der Börse. (Analyse vom 25.04.2007) (25.04.2007/ac/a/nw)
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